刚刚过去的2018年中国楼市究竟怎么样？2019年的房地产市场又将如何演绎？

近日，依托克而瑞集团的大数据和个人在行业20多年的从业积淀，易居企业集团CEO丁祖昱在上海，以一场声势浩大的发布会回顾2018年展望2019年。

三四线城市土地出让总面积占比近80%

2018年土地市场主要是靠三四线城市在支撑，三四线城市土地出让的总面积接近80%。相应的，一二线城市的土地还是异常的稀缺。

从2018年土地成交面积和成交金额排在前十位的城市来看，成交面积榜中，中西部的省会占据了超过半壁江山；成交金额榜上，杭州、上海和北京排在前三位。

六成地价下跌

丁祖昱把2018年所有出让的土地价格和上述区域周边土地2017、2016年的价格做了一个对比，发现超过六成的土地地价下降了，“我相信这只是一个开始，2019年的土地的价格我相信还有往下的空间。”从城市地价的情况来看，上海、北京、深圳的土地都跌了，深圳的跌幅更大一些。

北京重回房价第一

2018年哪个城市的房价最贵？

据丁祖昱透露，2018年北京重回房价均价排行榜第一。他表示，虽然地方政府可能对于房价排名第一会不太开心，但如果哪天房价排在第一的城市政府不再担心排第一了，那才是市场化的最大进步。

豪宅市场情况不乐观

在说到豪宅市场时，丁祖昱说，仍然不太乐观，特别是北京、深圳豪宅被腰斩。三亚也是去年豪宅受到影响最大的城市之一，在2017年的时候三亚3000万以上的豪宅有200多套的成交，而在2018年整个三亚没有3000万以上的豪宅成交。

二手房价格从“跳价”到“价跳”

丁祖昱认为，去年二手房市场情况不是特别好。把十几个城市二手房成交情况合在一起看，在去年二季度以价换量稍微有所上升之后，基本从6月份开始就是一路下跌，去年11、12月份有所回稳。另外有个数据，按照经纪人的数量来算的话，现在一个经纪人一年平均成交不了一套房，所以二手房到了最危险的时候。

从二手房的价格情况来看，2017年甚至2018年第一季度的时候，二手房还频频跳价，但后来就只能价跳了，特别是环京的一部分二手房，价格已经回落了20%以上。丁祖昱认为还远远没有到最终的底部。

百强房企新增货值有一半集中在前十强

土地投资是一个非常值得关注的数据。

丁祖昱说，据克而瑞统计，2018年百强房企的新增土地货值有一半集中在前十强，所以强者恒强还会持续一段时间。投资的比重上来说，大家更加保守了，投资的钱占到销售额的比重从0.58跌到0.38，即2017年58%的钱投在土地上，2018年只有38%。

房企集中度继续提升

丁祖昱说，2018年规模房企的日子还是不错的。百强房企在2018年卖了10万亿的房子。前30强房企占据了差不多46%的市场份额。2019年集中度还会继续上升。

房地产仍是压舱石

房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂

丁祖昱预测，房地产在2019年仍将是中国经济的压舱石和稳定剂。虽然市场目前很冷，但没有必要对中国未来房地产行业丧失信心。

货币放水难解楼市之渴

央行降准到底短期对楼市有多大的影响？

丁祖昱表示，即使央行适度“放水”，也不会马上作用于房地产。2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的时刻，政策可能会有一些变动，但是房地产的调整才刚刚开始，不会因为一两个政策的变动，特别不会因为放一点“水”，市场就发生180度的折返，因此切忌对短期市场过度的乐观。

地价还会降

丁祖昱说，2019年对于很多城市来讲，地价肯定进入了底部区间，大家不要期望等到市场回升之后再去抢地，到那个时候你又抢不到便宜的地了，目前可能是房企拿地最从容的一个阶段，这个阶段有多长，我说不出来，但是我想2019年特别是2019年的前几个季度，都是拿地抄底的很好的时间。

看好的地产股

丁祖昱说，今年看好这些地产股：碧桂园、万科、融创中国、佳兆业、中国金茂、招商蛇口、旭辉集团。之所以选这些地产股，是因为它们中有的是业绩尚佳，但在2018年股价跌得比较猛，属于超跌股票；另有一些公司，则是2019年其本身的增长速度会较快。