“北上广深的核心物业要被黑石买走了!”

　　戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵说，上面的这则传言一出，“就有很多中资、外资的决策层来问我们，这个市场(商业地产)发生了什么，是怎么回事？”

　　戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，对商业地产的敏锐度非同一般。

　　“我们的感受是外资越来越活跃，有很多交易曝出来，所以吸引了很多眼球。”刘兵告诉。

　　刘兵表示，外资的活跃度还在上升。“我们现在能够感受到的是，很多外资已经关注某些核心的二线城市，再过一年左右的时间就会有交易陆续出现。”

　　黑石“扫货”

　　有数据显示，2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元，外资占总交易额的32%。其中，外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元，占北京大宗物业总成交的三成。

　　据戴德梁行统计，2018年全年加上2019年一季度，外资机构仅在北京的大宗房产交易已达10起，累计交易金额超过250亿元。

　　同样的事情也发生在上海。

　　光大证券房地产团队《2018年上海存量物业市场动态跟踪报告》显示：2018年上海大宗物业市场成交外资占比提升明显。

　　具体而言，2018年上海大宗物业市场成交总额1178亿元，从投资买家类型来看，外资占投资总额约54%，相较2017年占比31%的大幅上升23个百分点。

　　据不完全统计，截至2019年3月底，已有凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金等16家外资机构参与“抄底”中国一线城市写字楼。

　　其中，世界顶级投行黑石集团的动作最引人瞩目(见下表)。

　　美国黑石集团成立于1985年，集团旗下的房地产基金对集团的业绩贡献最大。其房地产基金平台的资产管理规模已经达到1362亿美元，占整个集团业务的28.8%。

　　在投资策略上，黑石一直信奉“Buy-Fix-Sell”的投资理念(如下图)，即收购价值低估的物业，通过资产管理提升物业价值，然后出售退出。因此，黑石在择时方面，在业内影响颇深。

　　2019年，内资是否会跟进？

　　为何外资会在去年大举“扫货”？

　　究其原因，从2018全年来看，全国核心一二线城市存量物业租金稳中向好。

　　其中，写字楼市场：平均租金多数实现上涨，北京、广州涨幅均超过10%，深圳、上海写字楼租金涨幅分别为1%、0.3%。成都、武汉、杭州、苏州写字楼平均租金分别上涨4.1%、2.3%、2.1%、2.1%。重庆、西安租金下降，但入驻率大幅提升。

　　零售物业市场：租金平稳向好，广州涨幅最大，超过6%，南京、武汉、北京涨幅在3-4%的水平，除重庆微幅下跌外，其他城市均实现温和平稳上涨。

　　今年，中资会跟上外资的步伐吗？

　　刘兵说，2019年，中资企业的融资能力越来越强，在接下来的半年或者一年时间，会以比较合理的价格参与。

　　“2019年整个市场的可售物业投资价值充满吸引力。我们觉得在外资保持活跃度的状态下，中资会一定程度恢复他们的活力，会更多地参与到交易里面来。”刘兵说。