“平价销售！”“降价出租！”“免租期好商量！”在当前的北京写字楼市场，降价促销是商家的主流口号。多家业内分析机构发布的数据显示，2020年四季度，北京写字楼空置率继续走高，市场仍未走出低谷。

　　北京写字楼空置率缘何走高，这释放了怎样的经济信号，是否意味着市场前景黯淡？就此展开调研。

　　北京写字楼空置率走高 新商圈首当其冲

　　“您是打算换租吗？今年北京所有写字楼的价格，都比往年低，您今年要是换的话，会比之前便宜很多。”在北京丽泽商务区某写字楼前，一位负责招商的工作人员告诉。

　　据这位工作人员介绍，目前这栋写字楼的空置率大概在60%到70%，这差不多是整个丽泽商务区写字楼空置率的平均水平。

　　作为新商圈，丽泽商务区写字楼市场有其特殊性，但也在一定程度上折射了北京写字楼市场的困境。

　　当前，北京写字楼市场不论是租金还是出租率都处于低谷。戴德梁行发布的数据显示，2020年四季度，北京写字楼空置率环比增长0.4%，达到17%。而据高力国际发布的数据，2020年北京写字楼空置率、租金同比降幅均处于近十年高点。

　　“我们认为，一个城市写字楼空置率控制在10%是比较合理的水平，这既不会让空置率太高，导致市场租金太低，同时企业想要搬迁、调整，也有可选择的余地。”戴德梁行北区研究部主管魏东说，17%的空置率还是比较高的。

　　分区域看，北京写字楼的空置率呈现明显的结构性特征，主要表现在传统核心商圈和新兴商圈空置率走势分化。

　　据戴德梁行统计，2020年四季度，北京CBD、燕莎、东二环、金融街、中关村这五大核心商圈平均空置率为10.8%，基本处于正常水平。其中，中关村、金融街的空置率只有3%，甚至还处于供应偏紧区间。

　　“这五大核心商圈商务环境都已经非常成熟，对于企业的黏性较高，是比较稳定的核心商圈。”魏东说，北京写字楼的高空置率主要集中在亚奥、丽泽、通州商务区、亦庄等新兴商圈。

　　戴德梁行数据显示，当前北京新兴商圈的写字楼平均空置率约达30%。其中丽泽商圈2020年三季度空置率达80%，四季度虽有所下降，但也处于64%的高水平；通州商务区四季度空置率高达90%；亚奥的空置率也在22.5%的较高水平。

　　据魏东介绍，上述新商圈形成年代较晚，很多写字楼项目刚刚推出不久，消化库存尚需要时间，再加上通州、亚奥等商圈对写字楼运维品质要求较高，遴选入驻企业相对谨慎，所以库存的去化速度较慢。

　　三重诱因推高空置率 写字楼市场折射经济新变化

　　调查了解到，北京写字楼空置率高企是多方面原因导致的。

　　首先是受经济下行的基本面影响，写字楼承租需求有所减少。

　　“事实上，北京写字楼空置率走高早在2019年四季度就已开始，这与经济走势密切相关。”魏东说，经济走弱了以后，反映到写字楼空置率上，差不多要滞后三到四个季度。北京写字楼市场是全国写字楼市场的缩影。

　　国家统计局数据显示，2018年三季度我国GDP季度增速从2018年二季度的同比增长6.9%跌至6.7%，此后GDP季度增速逐季走低，一路跌至2019年三季度的同比增长6.0%，2019年四季度维持6.0%的增速水平。

　　“经济下行，影响企业景气度和就业，写字楼空置率肯定会提高。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华说。

　　其次是新冠肺炎疫情扰乱写字楼市场短期成交节奏、挤出部分企业、行业需求。

　　2020年新冠肺炎疫情在春节前后爆发，当年一季度大部分企业经济活动基本停滞，人员居家隔离。戴德梁行数据显示，一季度北京写字楼净吸纳量跌至负3.6万平方米，也就是说整个城市空出3.6万平方米的写字楼面积，这在从前是没有过的。

　　“2020年二、三季度，随着国内疫情防控效果显现，复工复产稳步推进，北京写字楼净吸纳量分别恢复到3.5万平方米、8.5万平方米。”魏东介绍，到了2020年四季度，人们对经济复苏已经形成比较稳定的预期，前三个季度压抑的需求集中爆发，当季北京写字楼市场净吸纳量超过20万平方米，同比增长56%。

　　以临近北京西站的国投财富广场项目为例，“今年六七月份，这里空的房子还比较多，8月份以后，每个月都有很多新入驻的客户。”北京鑫祥恒通房地产经济有限公司经纪人陶亚杰告诉。

　　但是从2020年全年来看，由于前三季度写字楼需求减少，当年写字楼市场的总体景气情况还是不如2019年。

　　具体到承租企业层面，疫情对外资企业的承租需求影响较大。

　　据魏东介绍，外资企业成本控制更严格，对成本也更敏感，同时外资企业要考虑全球疫情的影响，即便中国的情况比较好，他们在全球整体盈利情况较差，也会对中国分支企业的成本从严控制。所以他们缩减面积的情况较多。现在北京90%写字楼的新增需求都是内资租户。

　　从多位业内人士处了解到，目前北京写字楼承租需求比较多的主要是国内高科技类企业，另外还有一部分大型企业有购房需求，以备自用或投资。

　　戴德梁行数据显示，目前北京写字楼的客户群主要是来自高科技互联网行业、金融业、专业服务业。2019年这三个行业的写字楼成交占比近70%。2020年，在成交总量有所缩减的情况下，这一比例上升到80%。其中高科技互联网行业约占成交总量的三分之一。

　　“这一方面表明新经济仍在蓬勃发展，另一方面也说明疫情下，其他行业在萎缩。”在魏东来看，这些数据背后喜忧参半。

　　此外，供给的大幅增加，是北京写字楼空置率走高的直接推手。

　　综合戴德梁行、高力国际等机构的统计数据，保守估计，2019年、2020年两年，北京写字楼新增供给超过150万平米。

　　而据高力国际华北区董事总经理严区海介绍，在2018年之前，过去10年，北京写字楼的平均新增供给量约在50万平方米左右。戴德梁行数据显示，2018年之前，北京写字楼的年平均新增供给量约为60万平方米，同样远低于近两年的年均新增供应量。

　　在需求减少的背景下，供给大幅增加，北京写字楼空置率走高在所难免。

　　北京写字楼空置率或再走高 但前景仍可期

　　展望后期，从2021年来看，戴德梁行预计，北京写字楼新增供应将高达150万平方米。

　　魏东认为，大量的新增供应，加上全球疫情尚未完全好转，2021年北京写字楼空置率或继续走高，租金水平仍将面临下行压力。但2020年前三季度积累的需求，在2020年四季度可能消化不完，2021年一二季度还会有些需求释放，这可能对写字楼成交形成一定支撑。

　　从中长期来看，此次疫情可能会永久性挤出部分写字楼需求。

　　邹琳华说，疫情让大家发现居家办公也是很好的选择，这对部分写字楼需求的影响是不可逆的。因为多数行业都有一定居家办公条件，就算有些行业没有整体居家办公条件，但在这些行业的企业内部，一些部门也是可以居家办公的。

　　据戴德梁行测算，在疫情前，大中华区居家办公比例为0.6%，美国、欧洲在5%左右；疫情后，大中华区居家办公比例上升到1.2%，美国、欧洲则上升到10%。未来10年，大中华区居家办公比例可能上升到2.9%，北美可能上升到15.8%、欧洲可能上升到17.4%。

　　“在大中华区尤其是我国，由于文化、企业诉求不同于西方国家，许多公司还是希望员工集中办公，以满足团队培养、培训、客户面对面沟通的需求等。”魏东说，虽然疫情从某种程度上会给写字楼需求带来影响，但是不会有太大影响。

　　从国内一线城市横向对比来看，北京市场仍具有比较优势。据戴德梁行测算，未来三年，北京新增供应是310万平方米、上海是410万平方米、深圳是440多万平方米，北京写字楼的新增供应远低于上海、深圳。且2018年之前，北京每年新增供应水平，也远低于上海年均近100万平方米的新增供应体量。从月租金看，北京目前是337元/平方米，上海是246元/平方米，深圳是211元/平方米。

　　“以前大宗物业的投资者，基本都是优先投资上海，但是现在来北京的投资者越来越多了，因为北京的写字楼跟其他几个一线城市比，未来供应量较小，租金也很坚挺，需求稳定，能给投资者带来比较稳定的投资回报。”魏东说，现在上海写字楼空置率已经达到了22%，深圳是25%，都高于北京。

　　从全球市场看，北京写字楼市场仍有增长潜力。魏东认为，北京要对标东京、纽约、伦敦这些城市。北京写字楼当前的存量仍只是这些城市的三分之一左右。尽管新增供应量大会给未来销售、出租带来压力，但是从长远看，库存是可以慢慢消化的。

　　邹琳华认为，解决北京写字楼空置率高问题，需要进一步改善营商环境，特别是鼓励中小企业、创新型企业发展。相比国内其他一线城市，北京仍具人才优势、创新优势。

　　从业主的角度来讲，魏东提醒，2021年开发商要及时做好预判，适度调整工程进度，避免扎堆入市，以免给后期的租赁带来压力。