刚刚过去的2月，由于春节假期叠加“就地过年”，房地产市场的成交量总体企稳，明显好于2019年、2020年同期，尤其是一二线城市的表现较为突出，呈现出“淡季不淡”的特征。具体到房企，其销售业绩的同比增幅也较为明显。

销售面积同比增幅提升?仅两家房企超千万平米

从2021年1-2月中国房地产企业销售面积TOP100可知，TOP系各个门槛延续了以往的增长态势。依次来看，TOP10房企的门槛为254.27万平方米；TOP30房企的门槛为114.5万平方米；TOP50房企的门槛为58.7万平方米；TOP100房企的门槛则为14.38万平方米。

其中，碧桂园以1360.8万平方米摘得2021年1-2月中国房地产企业销售面积TOP100第一，其后分别是中国恒大与万科，对应的销售面积分别为1020.3万平方米、674.9万平方米。值得注意的是，仅有碧桂园、中国恒大两家房企在1-2月的销售面积超过千万平方米。

除了碧恒万三巨头，融创中国、保利发展、新城控股、金科股份、绿地控股、中国金茂、中国海外发展等头部房企也均入围TOP10。以中国金茂为例，旗下长沙梅溪湖国际新城项目、南京青龙山国际生态新城项目、宁波生命科学城项目、嘉善?上海之窗智慧科学城项目、郑州二七区马寨新城项目及温州鳌江国际新城项目等均有所贡献。

相比之下，排名后50位的房企变化较大，名次的波动幅度也较大。不难发现，与中小房企相比，头部房企的名次变动较小，稳定性较高，穿越周期的能力也相对较强，能够更好地熨平市场波动。与此同时，房企之间的分化也在加剧。纵观整个榜单，排名第100的鲁商置业在今年1-2月的销售面积仅为14.38万平方米，不足排名第一的碧桂园的零头。

由于疫情在我国已经得到有效控制，今年房企的销售受疫情影响较小。在此背景下，与去年同期相比，不少房企今年1-2月的销售面积同比增幅较大。例如，今年1-2月，中骏集团实现累计合同销售面积91.69万平方米，同比增长96%；佳兆业集团实现总合约建筑面积约为103.82万平方米，较2020年同期增加约200.9%；世茂集团实现累计合约销售总面积为210.20万平方米，较去年同期上升119%。

中央倡导就地过年?返乡置业不及预期

从过去房地产市场的发展来看，由于人口的流动效应，春节期间的楼市往往表现为“一二线冷淡，三四线旺盛“，但是2021年的春节则刚好相反。

受疫情影响，中央倡导“就地过年”，整个春节假期的人口流动明显减少。中国铁路总公司的统计数据显示，春节假期7天共发送旅客6030万人次，远低于往年。而人口流动骤然降低，也在某种程度上阻断了返乡置业的热潮，其发展状况整体不及预期。贝壳研究院的数据也佐证了以上结论，通过对126个城市（非一线城市）的楼市成交统计发现，与新一线城市和二线城市相比，春节期间，三四线城市房地产交易明显偏冷。

实际上，不少房企也针对今年春节的特殊情况调整了供货节奏，在一二线城市加大供应量，同时降低三四线城市的供应量。特别是线上销售平台的搭建，让房企的供货节奏更易把控，并形成自己的流量池，为最终的成交做好充足的准备。以远洋集团为例，其联动旗下50余座城市，推出“票聚美好——远洋安心置业季，新春不打烊”献礼活动。武汉远洋东方境·世界观提前布局开通线上“置业远洋”购房通道，24小时不打烊，提供线上带看、VR看房和认购签约购房全流程便利；龙岩远洋山水则通过电话邀约、“全家福评选活动”线上引流，“到访抽红包”线下造势，确保来访流量和销售转化。此外，大连远洋推出的四盘“联欢惠”，苏州万和悦与杭州项目联合营销，均打破了传统营销的局限，带动了客流量与转化率的提升。

热点城市成交活跃?城市分化加剧 ?

纵观整个2月的成交量，可以看出，一二线城市的楼市热闹非凡，成交业绩不俗。以北上广深四个一线城市为例，春节期间，多个项目均不打烊，一些售楼处接待客户的数量远超平时。中国指数研究院的数据也显示，2月，北京成交商品住宅4537套，成交面积49.22万平方米，环比下降41.03%，同比上升218.01%；上海共成交8291套，成交面积87.26万平方米，环比下降54.22%，同比上升346.85%；广州市商品住宅成交7061套，成交面积75.07万平方米，环比下降48.31%，同比增加401.09%；深圳成交3109套，面积29.84万平方米，环比下降63.36%，同比上升250.08%。

伴随棚改政策逐步退出三四线城市，一二线城市与三四线城市的楼市分化不断加剧。从房企的项目布局来看，也是侧重一二线城市。中国指数研究院的数据也显示，在2月，一线城市成交面积环比下降51.43%，其中深圳降幅较大，超61%；一线城市同比上升312.56%，广州升幅较大。二线代表城市成交面积环比下降41.42%，同比上升312.86%。三线代表城市成交面积较1月下降42.42%，同比上升425.52%。

显然，受制于天然的资源禀赋，城市之间的分化正在逐渐加剧，尤其是房地产市场。未来，随着各大都市圈不断崛起，都市圈内的核心城市仍是主要的人口聚集地，这也为其楼市发展奠定了基础。