中房网讯 （亚晨/文）中泰证券近日发布的一份研究报告指出，根据其测算，房地产行业年均的需求中枢仍将维持在10.8亿平方米的水平，行业整体规模仍旧稳固，在度过当下的下行期后，行业头部效应将愈加凸显，财务安全性高同时土储优质的房企未来有望持续胜出，兼具价值与成长属性。

报告认为，老龄化对住房需求影响有限，行业需求未被透支。中泰证券从人口结构与住房需求分拆两个角度，采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量进行了简单测算。根据测算结果，2023-2033年的每年住宅需求量均值约为10.8亿平米，并不会出现大幅的衰退。

另一方面，我国建筑生命周期呈现短寿命型，存量住房折旧需求占比高。根据其选取年折旧率范围在1.2%-1.8%之间，来计算现有住房的折旧量，经过两种模型的测算结果均表明，存量住房的折旧将带来较大规模的住宅需求。修正M-W模型中，谨慎、中性、乐观情形下预计补偿性住房折旧规模分别为4.5亿平方米、5.62亿平方米和6.75亿平方米。

报告指出，我国正积极推动城中村项目改造，其发展也会对房地产行业的规模造成深远的影响。通过测算城中村个数的方式计算得到城中村建筑面积。据各城市的政府网站测算得到21个超大特大城市共有3409个城中村，城中村占地面积约为10.91亿平米。

此外，假设40%和30%的拆建比，并采用2.5为容积率进行计算，推算出城中村改造的总建筑面积约为8.18-10.90亿平方米，由于城中村建设周期普遍较长，预计需求将在后续8-10年持续释放，平均每年可带动销售面积0.8-1.4亿平方米，每年释放需求约占测算的住宅需求量10.8亿平米的7.9%-12.6%。