一、房地产有形市场的发展及运行分析 １、房地产有形市场的发展历程 我国的房地产有形市场建设起始于80年代中期，当时由于房地产市场交易规则缺乏，市场主体单一，市场信息凝固，“卖房难、买房难”的矛盾突出。在这种情况下，房地产固定交易场所在牡丹江等个别城市出现，成为房地产有形市场的雏形。1986年，福州市建成了较大规模的集中展位式敞开办公的房地产交易市场，集信息、交易、管理、服务四大功能于一体，成为全国房地产有形市场的样板。随后哈尔滨、沈阳、南京、长春、大连、重庆、无锡等地纷纷建立了具有一定规模、设施先进的大型房地产交易市场，成为各地房地产交易的中心场所和管理窗口。到目前为止，全国大多数城市都由政府部门建立了房地产有形市场，成为具有中国特色的房地产市场运行机制的重要组成部分。 2．房地产有形市场的运行特点 房地产有形市场经过10多年的发育，建立、健全了房地产市场运行规则，营造了“公正、公平、公开”的市场环境，初步形成了交易便捷、服务规范、竞争有序的市场运作方式，呈现出以下几个明显特点： （1）各类市场主体发展迅速，多元化、开放式、竞争型的房地产流通体制已经形成。从进驻市场设展的企业构成情况来看，已由市场成立之初清一色国有房地产开发企业进场售房演变成国有、集体、民营、中外合资、私营等多种经济成分的房地产开发、中介企业同场竞争的局面。以无锡为例，目前驻场经营的41家房地产公司中，国有企业24家，集体企业7家，民营企业4家，中外合资企业1家，私营企业5家。由于福利分房的终止以及三级市场的逐步放开，进入市场交易的需方主体也得到了迅速发展。 （2）市场客体范围广阔，交易方式、流通规模不断扩大。随着市场功能的不断完善，房地产业关联度高、辐射面广的特性，促进了模型、装璜、建材、家具、汽车等产品进入市场交易，使房地产有形市场的客体范围不断扩大，几乎与房地产业相关的全部消费品都已纳入了市场调节范围。此外，房地产本身的交易方式也不断丰富，买卖、交换、置换、抵押、租赁成为市场主流，与此相关的咨询、经纪、评估营销代理业也得到了迅速发展，促进了房地产流通规模的逐年扩大。无锡市房地产市场自1988年成立以来，年交易额从最初的0．41亿元，发展到1999年的39．5亿元，成为全市县有重要影响的大型要素市场和名牌市场，促进了地方经济的发展。 　　（3）有形市场与无形市场联贯发展，有形市场竞争规则的建立和完善为规范房地产无形市场提供了政策源泉和依据，奠定了房管部门在房地产市场管理中的地位。房地产有形市场的建成，将分散经营的各房地产开发公司、中介机构组织到了一起，一方面为市场组织者制定和完善房地产市场管理制度、房地产交易管理办法、租赁管理办法等规章创造了条件，另一方面又成为这些规章、规则的实践基地，从商品房备案登记到合同管理，从租赁备案到交易立契，从面积测算到广告审查等，这些制度源于有形市场，又通过它辐射至无形市场，构建了房地产市场规范运行的制度框架。在无锡，我们从1992年开始，在商品房的初始备案登记、面积测算、广告发布、合同文本、购销发票、交易程序六个方面强化制度管理，到1988年得以完善形成了房地产市场“六统一”管理模式，使全市的房地产市场在规范的前提下得以健康发展。在此过程中，我们也巩固了对房地产市场的管理地位。 　　（4）市场不断追求规范服务，成为管理职能部门和房地产商对外的重要“窗口”。房地产市场法规政策强、服务对象范围广的特点，决定了它在一切按规定办事的基础上，时间要快捷，收费要合理，业务要过硬，服务要热情。于是“一条龙”服务成为各地房地产有形市场的一道风景，很少有象房地产这样的交易中心聚集了如此多的管理职能部门：工商、物价、财税、土地、产权登记、金融、法律等等。在创建文明行业过程中，这些部门都要维护好自身的形象。对房地产商而言，由于房地产的不可移动性，市场内流通的是关于物业的信息，他们自然不会放弃有形市场的广告效能，尽其所能把自己的展位布置得美观大方，树立良好的“窗口”形象。 3、房地产有形市场运行中存在的问题 　　尽管房地产有形市场的发育取得了显著的成效，但由于房地产市场的不完全竞争性，市场信息严重不对称，从总体上看，房地产有形市场的发育程序还比较低。目前，房地产有形市场运行中存在的主要问题是： 　　　（1）有场无市，市场存在的必要性受到质疑。在与兄弟城市的交流中，大家都有共同的感受，房地产交易市场不如其它商品市场甚至一些中介机构的连锁店人气兴旺，除了每年2－3次的房地产交易大会人流量较大外，平时人流量较少，市场成交率低。人们不免产生疑问：房地产有形市场是否已经完成历史使命，还有无存在的必要？ 　　（2）信息凝固，房地产有形市场运行的效率受到影响。由于供求关系的变化，房地产市场从卖方市场转化为买方市场，而房地产市场对需求信息的搜集、分析、发布工作滞后，绝大多数有形市场的信息工作还停留在对房源信息的搜集、处理上，影响了市场运行的效率。 　　（3）管理滞后，有形市场对无形市场的影响力减弱。近几年来房地产中介业迅速发育，房地产商品产销分离初见端倪，新经济体系对不动产交易方式影响越来越大，但主要面向房地产开发企业的房地产有形市场的组织方式没有适时调整，房地产无形市场的运行游离于有形市场之外，源于房地产有形市场的管理制度对市场中出现的这些新兴运作方式调控乏力。 　　（4）少量市场价格信号扭曲现象依然存在，价格调控机制不健全。价格信号的逼真程度不高，很难真正反映房地产价值和市场供求状况，企业定价权难以真正落实，房地产市场有效供给和有效需求双重不足，市民在各售楼点难以买到的称心房在房源相对集中的有形市场同样也难以找到。 　　（5）市场主体不规范，导致无序竞争和不公平竞争，影响了真正市场主体的发育。由于管理体制的问题，市场的组织者往往并非市场的最终获益者，为了市场的存在和发展，在收取展位赛后为了弥补经费的不足，通过创办实体，从事与房地产有关的中介活动，执行了“双重”竞争规则，影响了市场的统一、完整和均衡发育。 　　以上问题得不到解决，将阻碍房地产有形市场的进一步发展。 　　二、房地产有形市场的再造与管理制度创新 　　1、关于房地产有形市场的组织与再造 　　再造房地产有形市场，是从房地产市场运行机制的内在要求提出来的，再造的含义并不是重新设立，而是对传统的房地产有形市场组织形式、功能、环境的调整、完善和创新。 　　　首先是定位问题。市场从需求导向到竞争导向的跨越，要求房地产有形市场概念从“交易的中心所”向“产业组织者”转化。在市场的规模方面，应与本地房地产业发展的规模相适应，同时要兼顾办场单位的经济承受能力和竞争性要求，一般展位数为本市房地产企业总数的1／3左右为宜。在市场的设施方面，要有超前意识，要能满足法制化、规范化、现代化管理的要求，便于市场信息的搜集和发布，便于房产商和老百姓售房、购房。而市场的功能定位要体现方便群众、服务本地房地产业发展的需要，功能划分上要体现企业个性化特点和“三、二、一”梯次。（“三”即三级市场，包括中介、置换、配套服务等；“二”即以商品房为主的二级市场，“一”即土地招标和拍卖市场。） 　　其次是吸引房产商和老百姓进场问题。对开发商、中介商而言，应尽量在驻场办公条件、进场费用以及有形市场的无形广告作用等方面做好文章，让开发商、中介商作会到市场的促销作用，积极进场销售。而对老百姓则应在服务质量、办事效率等方面努力，吸引其进场购房。此外加强市场信息搜集、发布，做好广告宣传措施也是吸引房产商和老百姓的有效途径。 　　再一个问题是面对新进入者的战略选择。这里所讲的新进入者大致有两种类型，一种是拷贝型的房地产有形市场，如一些地方在百货大楼、展览中心设立的聚集不同房产商的展位式房地产有型市场，组织形式与我们相近。另一种是一些中介机构迅速发展的连锁式房屋超市。对前者，我们的战略选择是竞争，充分发挥我们在政策、管理人才以及房地产信息等诸多优势，在信息、服务上做文章。对后者，我们宜选择合作战略，将其连锁的某一分支引进场内，通过信息的联网共享，发挥其连锁经营信息传播广的优势，促进市场的发展。 　　2、关于房地产有形市场的信息工作 　　由于房地产的产品特性，信息问题在房地产市场中显得尤为突出，信息不完全和信息不对称是严重的。而房地产市场的效率与信息紧密相关。作为产业组织者和起竞争导向作用的房地产有形市场，设立专门的市场信息部，无疑将促进房地产市场的健康发展，并成为市场管理创新的方向。 　　市场信息部的工作将不再停留于进入市场的房源信息的搜集、整理和发布上，而是贯穿于房地产开发和销售的全过程，既要涵盖供给信息，又要抽样调查需求状况的变化，既要有数据的统计，还要有数据分析，通过设计表式、筛选参数、确定监测模型，形成可操作的指数评估系统，强化信息对市场运作全方位的渗透功能，拓展和细化房地产信息资源，使其真正转化为不断提高房地产业生产力的动能。到时候，政府宏观调控由于有了准确的信息变得更为科学合理，房地产开发的项目决策不再盲目，无效供给大大减少。市场还可以利用已经具备了的物质和技术基础，构划建立“网上房地产交易中心”的新思想，在Internet技术的支持下，建立房地产交易平台，集中市场房源信息实现社会共享，让具备准入条件的中介机构在网上进行供求配对，到网下进行交易，交易成功后，再到网上将变更后的信息进行归档保留。 　　3、关于管理相对人道德风险的防范 　　市场准入制度无疑对房地产市场的规范运作起到了积极的作用，但由于管理相对人在取得资质或资格证书被允许进入市场后往往放松对自己的约束，甚至会利用这一“资格”从事比无证人员更恶劣的行为，因此导致的众多房产纠纷不仅难以处理，而且会影响市场管理部门的权威和形象。在房地产开发商、中介商身上可能会出现这种情况，对专业营销代理或策划机构也不容忽视，需要市场的组织者和管理者超前防范。一是要加强政策法规对房地产消费领域的调控。二是发展各种市场中介组织，发挥中介组织服务、协调、管理和监督作用，引导行业自律机制的形成。三是抓紧制定融“情、理、法”于一体的规范合理的管理制度，这些制度中既应有规范性，又应有合理性，还得带有人情味，有道德感化的减分，万不得已再依章处罚，这样才能真正使管理制度的效用发挥出来。 　　4、关于房地产有形市场获益观念的变革 　　事实证明，通过创办房地产有形市场收取展位费收益是难以成功的。理顺管理体制，将权属与交易管理部门合并进而成为市场的主办者，可以促进整个房地产业经济效益的增长。观念转变的依据：第一，房地产有形市场通过对房地产生产促进作用的发挥，间接获得经济效益，通过对市场的培育，在房地产交易量增加的情况下，管理部门获得的交易综合服务费增量将大大超出展位费的收入；第二，房地产有形市场的规范运作，使房地产企业和职工素质提高，可以降低管理成本，从而可以获得现实或潜在的经济效益。 　　5、关于规范服务的创新 　　规范服务是房地产市场精神文明建设的需要，也是提高房地产市场管理水平的具体措施。规范服务是由表及里、由低级向高级不断发展的动态过程。随着社会的进步，对房地产市场的要求也将越来越高，今天老百姓觉得满意的，到明天恐怕就不那么满意了，因此追求规范服务应该是无止境的。在房地产市场内设立服务指南台，实行“一条龙”办证全程服务，向社会承诺，公开办事制度、收费标准是具体的创新行动。创新是检验规范服务的重要方面，只有依靠规范服务的创新，不断创造规范服务的新经验、新方法，健全监督制约机制，保证规范服务落实到实处，才能出色地做好规范服务工作。