1999年以来，申奥成功、加入WTO、实施西部大开发战略以及国家继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，催化得原本不平静的房地产业热闹空前。但一些经济界权威人士也开始惊呼：“这可能是房地产经济泡沫的第二次高潮”，并预言我国房地产业又将面临一个寒冷的“冬天”。真是那么回事吗？本文试图通过对经济增长与房地产业发展关系的探讨，对当前房地产市场形势作个评价及预测。经济增长与房地产业发展（一）经济发展与城市化我国国民经济在改革开放后步入高速增长的轨道。1978年至2001年，我国GDP平均每年增长约9．5％，是同期世界平均水平的3倍，是发展中国家的2倍，是发达国家的4倍。因此，国际经济学界公认中国目前正处于经济起飞的快速发展阶段，并且认为中国已经建立起公认的能带动经济增长的主导产业，并将持续、快速地增长。城市化与经济发展存在着密切的联系。城市化不仅决定于工业化和经济增长水平，而且反过来也构成工业化和经济增长的驱动力。城市化将使第二、第三产业的比重持续上升，必然带来城市就业人口需求的增加，许多农业人口向城市迁移，城市化和经济发展形成一个相互联动的过程。因此，一个国家的城市化水平，在很大程度上可以反映一个国家的整体社会经济发展水平。中国的城市化水平在1977年仅达到17．6％，远低于世界平均水平。而改革开放后的2001年，城市化水平已提高到37％左右。（二）城市化与房地产业发展通常情况下，城市化进程可划分为三个阶段：①初期阶段，城市化水平在30％以下，城市化速度缓慢；②加速发展阶段，城市化水平在30％―70％，城市化速度明显加快，城市化水平在短期内迅速提高；③后期阶段，城市化水平大于70％，城市化速度又开始变缓。我国目前刚进入城市化加速发展阶段。根据国家有关部门预测，到2010年我国城市化水平将达到45％，到2050年我国城市化水平将超过60％，初步实现城市化。城市化进程的加速，迫切需要发展房地产业，尤其是普通住宅和城市生活配套设施。城市化与房地产业之所以成为一对孪生“兄弟”，是因为住宅既是城市的功能要素，同时又是城市市民必不可少的、最昂贵的生活资料。上世纪60年代，我国城市人均居住面积不足6平方米，城市住房矛盾十分突出。改革开放促进了住房消费，使我国住房建设的步伐基本跟上了城市化发展的速度。到2001年底，我国城市人均住房建筑面积已达20．8平方米，但也只相当于10年前中等收入国家的住房水平。世界各国的经验表明，一个国家在进入城市化加速发展阶段后，在人均住房建筑面积达到30―35平方米前，该国将保持较为旺盛的住房需求。我国目前才刚进入房地产业快速发展期。（三）经济快速增长需要房地产业超前发展房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其适度先行和健康发展，可以支撑和带动整个国民经济的发展。特别是1992年至1994年、1999年至2001年这两个时间段内，房地产业对国民经济的推动作用举足轻重。根据建设部测算，1998年住宅建设和房地产投资至少拉动国民经济增长率1．5个百分点，1999年也在1个百分点以上。在发达国家GDP比重中，房地产增加值一般都在10％以上，而我国2001年GDP比重中，房地产增加值仅为3％左右。因此，只要国民经济快速、稳定、健康地增长，我国的房地产业定将进一步快速发展。如何看待房地产市场的“冷”和“热”（一）房地产业发展中存在的几个问题1．房地产业发展存在周期性波动的特点。综观世界市场经济国家或地区的房地产业发展轨迹，均不同程度产生房地产业发展周期性波动，而且无一例外地分为四个阶段，即复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。我国房地产业同样存在这种周期性波动的特点，其波动周期与宏观经济波动的周期基本吻合。照此推断，1999年至今为房地产扩张期。2．我国房地产业发展存在明显的区域差异，人均GDP发达地区与落后地区相差悬殊。我国的区域经济发展是按照沿海、沿江发展模式和由东向西的梯度推移进行的，而区域经济发展的差异性、有序性又决定了房地产业发展的地区性、阶段性。当东部沿海发达地区的房地产市场暂趋饱和，且高地价等因素产生内在成本压力时，房地产投资将向中西部次发达地区转移；次发达地区较大的市场需求，较低廉的生产成本，又将形成房地产业发展的新一轮高潮。3．房地产市场存在严重的信息不对称现象。开发商与新闻媒体是房地产市场的两大主体，开发商可以自如地宣传自己的产品，营造紧俏气氛，而购房者的信息来源有限，难以了解在开发商对商品房采取销售控制下的实际销售情况和未来走势，导致购房者一定程度的消费盲目性。（二）我国房地产业未到过剩经济状态现阶段房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不是“泡沫经济”。据统计，直到2001年底，我国人均住房建筑面积才达20．8平方米，发达国家的人均住房面积达到30―35平方米。另外，据建设部调查，我国居民对现有住房的满意率还不到20％，约有40％的居民愿意在近期内换购住房。我国房地产业目前还不可能出现过剩经济状态。海南的房地产曾出现经济泡沫，亚洲金融危机后给香港造成重创。但可以肯定地说，目前中国的绝大多数城市不存在严重的房地产泡沫，我国的房地产业非但没有进入“冬天”，而恰好处于一个相对成熟的发展时期。（三）房地产投资快速增长的原因1．随着我国城市化、工业化进程的不断加速。2．我国经济持续快速增长。3．住房制度改革的不断深入。4．市场旺销与按揭消费，增强了开发商的开发能力。5．国家和地方逐步清理和取消了向开发商的不合理收费项目。6．开发商开发能力增强，营销能力增强。对策建议在乐观的前景下，并不是没有可以改进的地方。1．严格控制开发用地的供应总量。政府必须根据商品房的市场需求量，来确定土地的供应总量，避免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和消费者等市场主体才会有投资信心。2．针对我国区域经济发展的不均衡性，应通过政策缩小东西差距、南北差距，要鼓励东部较发达地区的各类房地产企业积极参与西部相对落后地区房地产的开发建设，同时还要为培育这些相对落后地区的房地产市场创造更加宽松的投资环境。3．房地产行业内，则要真正研究市场，防止市场出现由结构性过剩和板板性“房地产泡沫”。少些贵族化，更多大众化、平民化。4．加快推进相关体制和制度方面的改革。房地产业关联性、综合性很强，导致房地产业的独立性差，依附性高。政府部门有必要对现行的体制和制度进行合理的改革。政府主要做好三件事：一是建“运动场”，建立有利于房地产业发展的市场机制；二是当“裁判员”，加强对房地产市场的监督和管制；三是当“教练员”，以超前的意识，做房地产业发展的向导。