戴德梁行日前公布了２００２年第四季度的市场报告，对北京甲级写字楼市场、高档住宅市场和零售业市场分别进行了较详尽的分析。甲级写字楼价格稳中有降报告认为，２００２年北京甲级写字楼市场总体表现稳中有降。尽管新增供应较前几年明显下降，但受世界经济增长放缓的影响，需求动力不足，特别是跨国公司需求乏力，市场交易表现较为平淡，租金和售价稳中有降。２００２年第四季度国航大厦进入市场，新增办公面积５万平方米，使北京甲级写字楼总存量上升至２９１万平方米，使朝阳区在北京甲级写字楼市场所占份额上升至５８％。２００２年第四季度北京甲级写字楼市场租金指数７８.９，比第三度下降了１.６％。２００２年第四季度北京甲级写字楼市场平均空置率为１５.３％，比第三季度下降了０.７个百分点。空置率从第一季度的１６.６％逐步下降至本季度的１５.３％，但与上一年相比，空置率有所上升，全年平均空置率为１５.９％，高于上一年１３.４％的平均水平。销售方面，售价指数为１２５.１，比第三季度下降了２.４％。戴德梁行认为，尽管世界经济的发展及国际形势较难预测，在本土高速经济增长和加入世贸双重利好的带动下，国内企业的实力将进一步加强，其对甲级写字楼的需求将有所提高。随着中国对外开放的进一步扩大，国外企业在中国的业务将进一步扩展，其对甲级写字楼的需求也将有所增长。因此，未来北京的甲级写字楼仍有一定的发展空间。随着ＣＢＤ、金融街以及中关村等地区的建设，２００４年后北京甲级写字楼供应将出现较大增长，但２００３年进入市场的甲级写字楼项目有限，短期内对市场不会造成明显的冲击。因此，戴德梁行预计２００３年北京甲级写字楼市场发展将保持平稳态势，价格将不会出现明显波动。 高档公寓供量大增２００２年北京住宅租赁市场竞争较为激烈，市场总供应量显著增长，同时，新物业提供了更加完善的配套设施和服务，对市场产生了一定冲击。需求方面，由于跨国企业不断推进本地化政策，并相应调整外籍员工的住房津贴，使租金的变化更加敏感。而９月１日正式出台的内外销并轨政策对原外销的中、低档楼盘造成了一定压力。综合以上因素，２００２年北京住宅租赁市场平均租金稳中有降，空置率略有上升。销售方面，２００２年住宅的供给继续增长，新建住宅主要集中于北京的东部和北部，ＣＢＤ地区、朝阳公园周边地区、东直门周边地区、燕莎及国际展览中心周边地区更成为高档住宅开发的集中区域。而别墅的开发则集中于东北部的顺义及昌平地区。在需求方面，购买者仍以北京市居民为主，但国内其他省市居民在京置业现象明显增长，来自中国港、澳、台以及东南亚地区的个人投资也有增长迹象。戴德梁行研究表明：２００２年第四季度北京公寓租赁市场总体租金水平保持平稳，平均租金为１９.９美元／月／平方米，比上一季度下降２.５％。别墅市场租赁市场平均租金为２０.８美元／月／平方米，比上一季度下降３.３％。从全年来看，北京住宅租赁市场总体上租金波动不大，前三季度租金基本持平，保持在２０.８―２１.５美元／月／平方米，第四季度下降幅度有所增大，全年平均租金为２０.８美元／月／平方米，比去年平均水平下降０.５美元／月／平方米，降幅为２.５％。同时，２００２年第四季度北京公寓租赁市场总体空置率与上一季度相比有所上升，平均空置率由上一季度的２２.４％上升为２６.２％，增加了３.８个百分点。别墅租赁市场总体空置率由上一季度的１３.２％上升为１５.２％，增加了２个百分点，从全年来看，北京住宅租赁市场空置率前三季度稳中有降，第四季度则有所上升，全年的平均空置率为２１.１％，各季度间最大波动幅度为３％。空置率在第四季度产生较大波动的主要原因有两个：一是第四季度供给量有所增加，二是内外销并轨政策对市场的影响在第四季度显现出来。戴德梁行预测，２００３年北京住宅市场的总供应量将继续增长，特别是上半年新增公寓项目较为集中，公寓市场的竞争将更加激烈，下半年顺义地区新建别墅竣工将对周边同类物业产生一定压力。在销售方面，国内消费者在市场中仍将占主导地位。随着北京经济的快速发展，市民的购房能力将进一步提高，同时，政府近期出台鼓励外地人在京置业的政策将进一步促进外地人购房愿望增强，因此，预计２００３年北京住宅市场将继续保持平稳的发展态势。同时，住宅二手房市场将进一步发展，为投资者提供更多的选择机会。商铺市场持续活跃报告显示，各跨国零售企业为其在京首家店的开业积极筹备：美国沃尔玛（ＷａｌＭａｒｔ?选址石景山；德国欧倍德（ＯＢＩ）看好宣武区；英国百安居（Ｂ＆Ｑ）将落户海淀区。同时，新的商业概念不断涌现：“开放式百货零售概念店”（ＬＣＸ）全面登场，于２００２年１１月１３日落户首都时代广场；“品牌直销购物中心”（ＯＵＴＬＥＴＳ）亮相京城，燕莎ＯＵＴＬＥＴＳ购物中心于２００２年１２月１８日正式开业。各类型零售商也较活跃：青鸟健身中心进军金融街；赛博数码广场落户中关村；北京嘉里中心经过２年“试营业”于２００２年９月１６日正式开业；贵友大厦选址方清园，方庄分店于２００２年１０月１日正式开业。２００２年下半年，一些规模较大的新项目纷纷启动：国贸三期、万达广场、建外ＳＯＨＯ、财富中心等项目逐鹿ＣＢＤ商圈；中关村区２０万平方米的商场将缔造中关村地区的零售业航母；西长安街上面积最大的商业中心――今日商业中心也正式在市场招商。戴德梁行认为，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福、英国百安居、法国欧尚等竞相在京选址。外地餐饮业也挥师京城，来自天津的家和海鲜巨无霸、来自台湾的鹿港小镇、来自上海的美林阁纷纷在京开业。随着近年住宅市场的蓬勃发展，住宅区内的商业配套设施的需求也相应增加。戴德梁行预计２００３年北京零售业市场业态将进一步丰富，为京城消费者提供更多的选择。随着北京住宅市场的快速发展，以社区居民为服务对象，根据居民的消费水平和偏好而设立的社区型商业需求量激增，其内容主要有餐饮、超市、便利店、美容美发、洗染店、花店、邮局、银行等。预计社区商业在未来几年中将有长足的进步，部分地理位置优越、交通便利、商业环境成熟的社区商业设施将对周边区域产生辐射作用，社区型商业将成为零售市场重要的组成部分。展望未来，北京的零售业市场竞争将日趋激烈，使经营者越来越深刻的体会到符合项目特定的地理位置、消费人群的偏好及消费水平的准确定位是获得良好回报的基础。因此，以首都时代广场、恒基中心、新东安市场为代表的大商场纷纷调整其定位，以迎合市场需求的变化，增强竞争力。预计２００３年这一调整仍将持续，北京的零售业市场将更加成熟。