2002年，是上海楼市难忘的一年，房价、销售量、销售速度等各项指标都牛气十足，2003年，上海楼市会否“变脸”呢？房价将继续向上经历了2002 年房价的上涨，不少市民开始担心：羊年房价撑得住吗？买房会否“吃套”？宏观地看，与周边类似城市相比，现在台北市平均房价为2万元/平方米，香港在3万元/平方米以上，东京则更高。一方面，上海4000元/平方米出头的平均房价与之相比，处于较低水平；另一方面，上海高档物业50％客源为外来人，与上述城市的比价，直接影响到他们的投资信心。微观分析本地市场，2002 年上海房价上升，浦西领头的是一批原先6000－7000元/平方米的项目，5月份他们的房价不少拉升到8500 元/平方米以上，浦东主要靠4500―5500元/平方米项目房价涨至6500 ―7000 元/平方米之间。更关键的，房价上升后并未影响供应量，多数10万平方米以内的公寓项目，销售周期仅为2―3个月。今年新一轮旧改形成的拆迁基地，将带动中低价房需求，本市从去年开始兴建100万平方米配套商品房，按保守估计，至少要5年时间才能满足需求；二次买房、改善居住条件及外来人口购房，支撑了高价房市场需求。应该说，从需求看，2003 年楼市还是很乐观的。影响房价的开发成本因素，决定2003 年仍将上涨。首先，从去年到今年，地价有了不小的涨幅；第二，为防止城市成为水泥森林，市区旧改项目普遍开始控制容积率，容积率减少，意味着同样的土地，造的房子少了，这也对房价上升有不小的影响。别墅高价房堪忧从区域分析，今年不少地段的住宅，将有值得关注的表现：浦江两岸区域，受各种利好、政府大量市政设施投入刺激；周边将有不少好产品亮相；中心城区具备历史文化价值区域，如黄浦老西门、卢湾新天地、静安黄金走廊等，由于土地的不可再生性，中心城区尤其是顶级地段，将开发一块少一块地，未来会逐渐拉大与其他地段的价格差。各种产品中，6000元/平方米以下的中低价产品，将有大量市民追捧，10000 元/平方米的高价房及别墅则亮起黄灯。据统计，目前，在建的别墅达420万平方米，准备投入开发的土地也非常可观，与实际需求量之间也存在不小差距；高价房今年供应量也将放大，考虑到需求有一半是外来人口的不稳定因素，市场也比较严峻。可以这样判断，若高价房滞销、成交缩量的话，可能房价阶段性头部已经形成。千军万马开房产与上个世纪90年代初一轮房产热类似的是，今年上海又出现了千军万马挤独木桥――开发房地产的情况。医药、牛奶、制造等多种行业，均有航母级企业大量投资于房地产业，虽然市场需求扩大，需要投资扩大，但这么多行业一起挤入、从事一个全新行业，部分项目付学费将不可避免。