2003年以来，上海商品住宅价格在连续3年稳步上涨的基础上进一步快速上扬，并呈现涨速加快态势，引起了社会各界的广泛关注。从根本上讲，商品住宅价格快速上涨是商品住宅供求矛盾加剧的表现。但是，目前相当大比例的普通居民抱怨商品房价格上涨太快，房价已超出了自己的经济承受能力。与此同时，房屋租赁市场反映出来的情况是：交易量下降，租金趋稳，有些类型的房屋租金甚至略有下降，商品住宅置业投资的回报率较前几年已有明显下降。在这种情况下，商品住宅价格仍一路快速上扬，使很多人感到费解。笔者认为，目前这种现象是市场供需在数量和结构两方面存在双重矛盾的反映。具体而言，有以下一些影响因素。首先，需求增长速度大大超过供给增长速度，导致总量上的供不应求。2001、2002年商品房新开工面积与上年同期相比仅增加了7．5％和7．6％，而2001年和2002年两年的已登记商品房预售面积与其上年同期相比分别增长了26.1％和46.6％，反应出市场需求的增长势头大大超过了市场供给，特别是2002年以来需求增长更是大大超出供给，这对2003年商品房总量的供不应求的局面产生了重要影响。导致商品住宅需求总量增长的因素是多方面的。一是上海目前人均GDP达到5000美元，正处于扩大住房消费的阶段，近年来全国特别是上海良好的宏观经济形势使居民收入增加，进一步激发了居民改善住房条件的需求；二是中国加入世贸、上海申博成功，以及上海市政府加大市政建设投入，城市交通、绿化状况快速改善等一系列因素，使上海在全国城市中的相对优势日益明显，在世界上的形象日趋优化，上海对国内及海外资金的吸引力日益加大，必然使“两外人士”(即国内外地和国外人士)对上海商品住宅的需求增大；三是连续两年动拆迁规模的大幅增长(2001、2002年完成拆迁居民户数与上一年同比增长分别为34．1％和25．4％)引发了旧城区居民的购房需求；四是连续三年商品住宅价格的持续上涨，使一些房地产投机炒作者获利非浅，从而进一步刺激了商品住宅的投机需求，使需求总量进一步扩大。其次，商品住宅供给结构和需求结构均发生了明显变化，两者之间的冲撞造成商品住宅市场的分化，并在总需求大于总供给的背景下，使需求方被分层挤压，进一步激化中、低价市场和—些特殊类型商品住宅市场的供求矛盾，引发价格上涨。从供给方面来看，自2002年以来就出现了商品住宅高档化、房型面积大型化的趋势，根据商品房预售登记的数据，2002年及2003年上半年商品住宅中100—150平方米和150平方米以上的房型均超过80％，特别值得关注的是，2003年上半年150平方米以上的商品住宅预售面积同比增长了18．1％，70平方米以下的增加了28．7％(这反映出小户型酒店式公寓类住宅的大量增长)，100～150平方米的住宅仅增加了4．2％，而最适合普通居民家庭的70—100平方米住宅却下降了17．4％；从单价结构来看，上海2003年上半年5000元／平方米以下商品住宅预售面积同比全线下跌，而5000元／平方米以上的商品住宅预售面积均上涨，且6000～7000元／平方米和7000元／平方米以上的商品住宅分别以67．5％和106．0％的幅度大幅上升。从需求方面看，一是需求方的经济实力结构出现多层次分化，前些年上海商品住宅市场上的买房者主要是一些在外资企业、经济效益较好的机关、国企、事业单位工作的居民，而目前的买房者既有经济实力雄厚的海外、外地企业家，本地二次购房的富裕家庭，又有本地虽收入不丰但因动迁必须购房的普通家庭。此外，需求动机结构发生了明显变化，投机类需求(即主要目的是通过房价上涨套利的需求)在总需求中的比例明显增大，这一现象在市中心高档商品房、别墅和小户型酒店式公寓市场上尤为突出，在自用需求中，有一部分是因房价的连续上涨导致心理压力甚至恐慌而产生的。供、需两方面的结构变动导致了以下一些现象：在高档商品房市场上，需求方对价格的敏感性本来就相对较低，而上海市中心地容积率降低、开工项目减少和别墅项目用地的停批，使高档商品住宅的预期供给降低，相对稀少性增加，推动价格上涨；投机需求的增长，使适宜投资的商品住宅(包括高档商品住宅和小户型酒店式公寓等)极易出现价格追涨现象，加剧了这类住宅的价格上涨；由于商品住宅供给的大型化、高档化使大量普通工薪家庭挤向供给量有限的中、低档商品住宅市场，使这类市场的供求矛盾更加激化，导致价格快速上涨。更值得的关注的是，目前中低档商品住宅市场价格的快速上涨已开始吸引了投机炒作者的兴趣，一部分投机需求开始向中低档市场转移，这也加剧了这类市场的价格上涨。应该看到，上海商品住宅价格上涨是有良好的经济和社会基础的，它反映着房地产内在价值的上升，但过快增长与结构性矛盾及投机炒作现象有密切关系。目前，政府已着手从供给上调控商品住宅的结构，这对缓解商品住宅价格的快速上涨会有积极的影响。笔者认为，政府还可从抑制投机炒作、完善租赁市场等途径来调控需求。通过供需调控，避免房价大起大落，保持较为稳定而持续的增长，既是保护广大购房者利益的需要，也是保证房地产业持续发展和上海国民经济稳定发展的需要。