房地产市场和全国宏观经济唱同一首歌，有理由也应该减肥。”11月13日，在无锡金秋房地产高峰论坛上，中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌纵论中国房地产业发展的现状和未来，观点精辟、妙语连珠，博得了在场数百观众的掌声。 今年到9月份以来全国房地产的增幅是28%，比去年同期增幅下降了5个百分点，同时竣工面积增长只有百分之九点几，比去年同期大幅度下降，顾云昌认为，说明房地产业和全国的宏观经济唱同一首歌，就是要减肥，要适当地降低增长幅度。 “从1998年以来，我们一直保持一个兴旺的发展态势。”统计数据显示，今年上半年的宏观调控使投资的增幅、建造规模的增幅有所下降，但需求仍然很旺盛，供应量的增加幅度的下降要大于、快于需求增幅的下降，所以今年以来出现了全国房子“卖得比盖得快”。 之所以出现这种情况，是因为“老百姓买房的积极性仍然很高”。顾云昌分析了买房中的多种形式。一种叫做主动性买房，就是人们有了钱，小房换大房，旧房换新房，年轻人刚参加工作就借钱买房，成为“负翁”，成为“月光族”，每个月都会花光用光。第二种是被动性的需求，主要指拆迁户，本来他不想买房，没有实力买房，由于拆迁，货币化分配，导致他必须买房。第三种就是自动需求，讲的是农民兄弟进城，经商务工，他必须要租房，买房，带动住房需求。这三股需求是自助性需求，形成很大的消费性浪潮，使今天的市场那么兴旺，继而又产生了第四种需求，即投资性需求。由于上海、杭州等地这几年房价涨得比较快，有很多人把投资的目光指向了房产。“这四种需求拉动了中国房产市场今天如此兴旺。” “随着收入的增长，我们产品品质的提升，房价的上升是必然的。”顾云昌认为，在市场经济当中，决定房价的主要有三个因素。第一就是成本决定因素，如果说盖房子的品质提升了，土地价格提高了，材料用的好了，必然房价上升，开发商不能白贴成本。第二决定因素就是供求关系，产品供大于求的时候，价格再涨也涨不上去，供不应求的时候肯定要涨价。 此外，还有一个预期因素，就是老百姓和开发商心理预期。“中国的经济发展得那么好，老百姓消费欲望很高，大家可能有更多的钱来买房，预期将来土地的供应量比较紧缺，预期房价可能要上涨，你预期我预期要上涨，结果把价格预期上来了。” 顾云昌认为，按照现在市场发展的劲头，无论是无锡还是全国，要想房价往下降，是不大可能的。“除非这个市场出了大问题，但是很有可能房价上得很快。”那么要看宏观调控，要看土地的供应量和需求量之间的关系，最好的态势是：“房价慢慢涨，楼市年年旺”。 10月份央行升息在各地的影响已经显现。当一个国家的经济处于低潮的时候，市场经济国家采取的措施往往是降息的办法，美国一次两次十几次降息，中国八九次降息，这能促进消费、促进投资。“所以经济低潮的时候，恰恰是房产发展最好的时候。”反过来，经济进入高潮的时候要升息，美国已经3次升息了，其目的是为了抑制过高的投资和过于膨胀的需求。 对于当前的房产市场，顾云昌认为房地产市场出现一点泡沫不奇怪，就像啤酒当中有一点泡沫反而好喝，但过大的投资规模、过快的投资发展速度，是中国经济现在承受不了的。所以需要我们减速，使我们的经济更加健康、有节奏地发展，房地产不能例外。“市场总是有高有低，有起有落的，要留有风险余地。” 说到资金的问题，顾云昌举了个例子：资金和项目的关系，就好像锅和锅盖的关系。有十个锅在烧开水，有十个锅盖的资金，十个锅都能烧的开，哪个开发商有十个锅盖，十个锅的水都能烧开，这不算本事；如果只有八个锅盖，能把十个锅的水都能烧开，这就是本事。顾云昌说：“我不希望哪个大企业出现问题，我不希望老百姓买不到好房子，老百姓需要好房子，需要好的市场。” （新华日报）