在日前的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘针对当前住房供应结构不合理、中低收入家庭购房困难这一问题提出，将进一步加大中低价位普通商品住房、经济适用住房的建设力度。作为房地产业的行政主管部门，建设部此番言论无疑为2005年经济适用住房建设的走势确定了基调。 在建设部明确扩大经济适用房建设的同时，各有关城市亦纷纷提出了扩大经济适用房建设力度的计划。其中北京2005年将开建300万平方米经济适用房，而根据有关部门的测算，该市在2010年以前每年经济适用住房开工量为300万平方米，每年所需供应土地数量为250公顷左右；天津将也确定建200万平方米经济适用房的计划，以解决一般困难户的住房问题；南京2004年竣工的经济适用房在159万平方米左右；杭州在2004年落实分配3000套经济适用房的基础上，2005年将再开工150万平方米；无锡和宁波也把2004年的经济适用房建设目标定在了200万平方米…… 在有人对此消息表示欣喜的同时，更多的行业人士却不掩饰自己的担忧。分析人士认为，经济适用房在缓解中低收入群体住房需求和改善房地产市场结构的同时，其本身还存在着三个层面的矛盾，在实现操作中不可回避。 购买标准宽与适用群体小 在操作层面的问题主要是，对于享受经济适用住房群体难以界定。尽管我国目前还没有明确中低收入家庭标准的规定，但有一点可能肯定的是，中低等收入家庭占我国城镇人口的大部分。仅以北京为例，如按照北京的规定来看，购买经济适用房的条件之一为家庭年收入在6万元以下，如果以目前普通的家庭构成来看，一个家庭有两个工作的成年人，则人均年收入为3万元。有关资料显示，北京2003年城镇居民人均可支配收入为13882.6元，2004年1-11月北京城市居民人均可支配收入为14331元，因此6万元的家庭年收入无论怎样都应该属于中等偏上家庭的收入水平，这个收入层次绝对要占据到该市居民的大多数。而同时，无论是按照前不久建设部政策研究中心提出的“楼市黄金分割比例”经济适用住房应占20%，还是部分业界人士所倾向的所有社会保障用房比列不应超过20%，都可以看出经济适用房只是向小部分的中低收家庭提供，而不是面向社会广泛供给。有关数据表明，作为经济适用房建设的标标城市，北京1998年至2003年的6年间共建设经济适用住房项目52个、约1500多万平方米，对于拥有上千万人口、几百万中等收入人口的北京城来说，仍是杯水车薪。其他城市对经济适用住房购买群体也存在类似的问题。 享受经济适用住房群体界定的过宽，直接引发了经济适用房销售目标的失控。 实际上，真正需要经济适用房的群体在社会中究竟占有多少比例？需要不需要启动经济适用住房这样一种模式来解决社会中困难群体的住房需求？建设部政策研究中心主任陈淮认为，当前已进入了一个大部分中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后依靠市场改善住房条件的加速期，从总体上说住房困难的阶段应当已经过去了。在这样一个阶段，真正需要政府帮助解决住房困难的，主要是那些低收入群体而非中等收入群体。可是很明显，低收入群体是难以问津那些仍有价格门槛的经济适用房的。 需求的无限性与供给的有限性 社会保障的提供应该是动态的，其数额应随着被保障人经济条件的变动而变动。如在被保障人经济困难时如患病、失业等状态下，社会保障数额应加增，而随着被保障人经济状态条件的好转，保障数额就应减少或停止，但经济适用房的提供却是静态的，被保障人一旦购买了经济适用房之后，对于该房的享有是终其一生的，不因为其经济条件的好转而改变。例如当前相当一部分购买经济适用房的人是工作时间不长积蓄不多的年轻人，他们经济条件的提升是非常快的。但是在他们经济条件好转之后政府并不能够哪怕是有条件回收那些带有福利性的经济适用房。也就是说，这些经济适用房对于社会来说是有去无回的。按社会的发展来看，经济适用房的需求是无止境的，每阶段都会有大量的符合资格中低收入购房者，而政府对经济适用住房的供应即使是再加大规模也依然是有限的，要受到财政承担能力和土地规划的限制。 社会保障性与操作市场性 经济适用房的社会保障性质决定了其公平性，即使不能使符合条件的群体全部能够享受到，但其中大多数人是应该能够享受到的。然而不仅经济适用房的小比例供给难以实现上述要求，就是其市场化运作本身也是不可能贴合经济适用房的社会保障目标的。更深一层说，社会保障功能的实现是一定要以政府为操作主体的，市场的正常运行则必须是要以开发商和购房者等买卖双方为主体的。政府的社会保障行为无谋利目的，而开发商的经营行为则以谋利为直接目的。因此，社会保障与市场从某种程度上说存在着一定的矛盾，这是当前经济适用房面临的又一矛盾。 经济适用住房概念的提出，是以我国房地产行业基础薄弱及市场化发展起步阶段、福利分房制度即将终结、大部分人民收入水平相对提高、住房需求迫切但购房能力还弱等几大原因为背景的。但是社会保障毕竟是由政府针对某种特定的困难，而以相应的优惠措施予以救济的福利制度，是不可能泛泛的全面的救济和保障。因此政府是不可能以一种特殊的优惠政策为全民建经济适用房的，如果市场上全都是经济适用房，也就无所谓经济适用房和其他商品房之分了。但如果经济适用房只为一部分中低收入家庭建设，那么，经济适用房不仅在房地产市场上制造了一种对其他商品房经营者的不公平，而且在消费领域对其他中低收入家庭也产生了一种不公平。（财经时报）