过去的2004年是北京的楼市最动荡的一年，从年初的风云突变，楼价一路飙升到年末的旺季不旺，购房者持币观望。全年充斥着“困惑”，有人说2004年是“政策年”，有人说它是“泡沫年”，有人说它是“调控年”年，目前这些观点都尚无定论，2005年的北京楼市将怎样发展呢？楼市将走向何方呢？为解答广大购房者的这一最关心的问题《北京楼市》月刊，在新年伊始之际，走访了在京的著名专家学者，业内人士从各个角度分析过去2004年的困惑，预测2005年的楼市走向。冯长春，北京大学不动产研究鉴定中心主任，教授，博士生导师。对北京、上海、广州等地的不动产结构形态及发展走势等领域都有专门研究。冯长春：2005北京房地产应走向国际化《北京楼市》月刊独家专访伴随着国家一系列宏观调控措施的出台，2004年我国的房地产业可谓走过了不平凡的一年。过热、泡沫的论断也伴随了整个市场的发展。有人曾用过热、泡沫形容2004年房地产市场的发展现状，对此也形成了两种观点：一种是以国外机构为代表的泡沫论；一种是建设部强力申辩的不存在泡沫。各家都有各家的道理。冯长春教授对此并不完全赞同，他认为，我国房地产总体上还谈不上有泡沫，但其中存在结构性的泡沫。由于中、低收入家庭是对住房需求最迫切，需求量最大的群体，而能够满足这一群体住房的投资和开发量明显不够，通过北京经济适用房开盘销售的火暴场面就可以看出人们对低价房的需求。其实，之所以说我国的房地产有泡沫存在，跟近几年的房地产投资过热有很大关系。所以，从2003年开始国家就出台了政策，通过土地、金融两个手段对房地产进行了“降温”。“政策产生的效果会有个滞后性，调控收紧，可能会在几个月或半年后产生作用，不可能立刻见效。”对2004年我国出台的一系列宏观调控措施，冯长春教授分析指出，像在去年8·31之前，由于开发商的手中已经储存了一些用于以后开发的土地，或者一些土地的立项已经审批，进入了市场，所以在这段时期内会出现相对平稳的态势。他认为，2004年的政策出台，对2004年产生的影响不大。特别是去年北京房地产市场的开发规模、销售量增长都比较快；政策对2005年房地产市场发展的影响，冯教授表示持乐观态度，认为2005年北京的房地产市场仍会保持平稳发展。尤其是从大环境来看，我国对房地产的需求还很大。对此，冯教授从四个方面进行了分析。首先，经济的发展促进了房地产发展。房地产是一个引致需求，社会经济不发展，房地产就没法发展。就如同商业、贸易得不到发展，就不可能有商铺、写字楼的成熟；其次，城市化进程加速，使大量的农村人口进入城市，并转变为城市人口，需要更多的住房；而且，小康目标的实现，对人均居住面积提出了要求，人均居住面积要有所增加，这对房地产的发展提出了更高的要求；第三，由于很多中、低收入家庭的住房比较紧张，要改善住房，改善居住环境，优化居住环境都需要发展房地产；第四，住房制度改革后，所有人的住房都进入了市场，这也是促进房地产发展的主要动力。从去年国家实施的调控措施看，国家紧缩的意图已见渐显明朗，特别是去年召开的中央工作会议，提出2005年我国将由过去的积极的财政政策转变为稳健的财政政策和货币政策，提出继续采取调控的措施稳定经济发展。所以，2005年的发展仍会保持从紧。“北京新的总体规划修编完成，为未来北京的城市建设的确定了战略规划和发展方向。”冯教授认为，“即使是适度从紧，北京的建设也会有重点地推进，重要的发展区域也会给予支持。”同时他也指出，北京会逐渐地发挥宏观调控的作用，并与城市发展的重点结合起来。如临近2008奥运会的年份就会收紧，要保证大环境的发展；而远郊区县、近郊则会视需求情况和发展重点而定。并且，随着奥运会的临近，北京对房地产的需求还会是很大。对于已经过去的2004年，有人用“金融年”、“政策年”来形容它的不平凡。对于2005年，冯教授则提出应是“房地产的国际化年”，房地产应实现国际化。他进一步分析说，韩国人在中国大约有20万，北京有5-6万，其中有3万人在中国进行贸易、经商、投资，这些人今后可能就住在中国，所以会买房、置业。但是目前我们现在远远还不能满足这些人要求，房屋的开发、设计还没有更多地考虑到他们的生活习惯、习性，对于欧美等国人也是如此。外国人的进入，可能会形成外国居住、文化、生活区，而以本土、本国的文化为主，多元文化共同发展的城市正式国际化城市所需要的。“北京、上海、广州等大城市，应建成世界性、国际性的城市。”冯教授认为，作为世界性的城市，我们与国外的差别还很大。随着我国加入WTO的深入，我国需要建设一些开放性的城市，吸引大量外国企业进入，实现全球城市经济一体化的要求。（北京楼市）