商务部牵头撰写的《全国商业地产运行报告》尚在等待国务院的批复，紧缩了两年的商业地产信贷已经露出了“解冻”的迹象。2004年11月初，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法》被下发到北京、天津 、上海等7个一线城市的地区分行。就在这份文件下发之前，农行已经初步解冻了商业地产的开发贷款。同时，建行、中行也正在就解冻商业地产科目贷款（包括商业地产开发贷款和按揭贷款）进行研究，经历了两年融资煎熬的商业地产，终于等来了久违的甘霖。突如其来的解冻 对于北京第三极文化主题商场的销售总监李久军而言，11月的“幸福”来的有些突然——进入11月，该项目的销售量较前几个月呈现出快速的上涨趋势。实际上，李久军有些突然的幸福来自于农行一项新的商业贷款政策，《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法》（以下简称《办法》）的低调执行——允许投资者以购买的经营性物业作为抵押，向农业银行申请按揭贷款，并以日后形成的经营收益还本付息。据悉，其还款周期可长达到10年。显然，此举无疑增强了商业地产的购买力。“新成交的客户当中有相当的比例都是在使用这个贷款，至少有三成以上。”李久军告诉记者。这样“优惠”的信贷政策，商业地产的开发商已有两年多没有享受到了。自从2003年国务院批示严格控制商业地产科目贷款之后，包括农行在内的国有四大行以及商业银行不仅全面收紧了商业地产的开发贷款业务，而且还取消了所有优惠的“按揭”业务。 “审批一个商业项目的按揭贷款要接近一个月，即便批准放款，偿还的周期最多也就是5~7年。”一位地产商向记者回忆道。这样的信贷政策让购买力大为衰减，再加上开发贷款“收得更紧”，迫于资金链的压力，这位地产商甚至动过将项目转手的念头。不过，他现在终于熬到了信贷政策“解冻”的前夜。现在看来，两个月前商务部调研组做出的结论更像是这次信贷松动的前奏。当时，商务部调研组成员王永平在接受记者采访时表示，商业地产过度占压银行贷款余额的现象已经基本缓解，而导致国务院批复紧缩商业地产信贷的“SHOPPING　MALL占用银行3000亿资金”的报道，在调查中也并未得到证实。商业地产信贷走向解冻，似乎在那一刻就已注定。共同的利益链条 就在农行低调执行《办法》的同时，记者从建行、中行获悉，这两家银行也正在研究“解冻”商业地产科目信贷的问题，并且“不久就会有结果”。究竟是什么让银行如此集中地对商业地产科目信贷“解冻”呢?记者了解到，在农行放开商业地产按揭控制之前，其商业地产科目的开发贷款就已放开。一位农行相关业务负责人对记者说：“银行如果在放开开发贷款的同时不放开按揭贷款，银行的已放出的开发贷款风险会非常大”。言外之意，当开发贷款随着房产出售“变成”购房按揭贷款后，银行也就“安心”了。2004年中期，当时对商业地产科目贷款严格的控制下，CBD某商业项目仍然得到了民生银行的商业按揭贷款。记者随后从该项目开发商处了解到，该项目之所以能够在严控之下得到商铺的按揭贷款，很大一部分原因就是由于该项目在开发贷款中，除了中国银行之外，有相当的比例来自民生银行。显然，按照前述农行负责人的逻辑，正是出于防控风险的目的，民生银行才向这一项目提供了按揭贷款。实质上，银行提供了开发贷款的同时，就和开发商拴在一起，与地产商成为了一条绳上的蚂蚱。融资、经营模式都需变革 记者从几大银行获得的消息表明，商业地产贷款的全面解冻现在看来似乎仅仅是时间问题。但在解冻之后，商业地产带给金融系统的风险仍不可忽视。然而，要彻底根治风险，一方面要对商业地产的融资多元化进行有益的探索，另一方面，现有的商业地产运营模式也应该有所变革。在已经上报国务院等待批复的《全国商业地产运行报告》当中，已经明确了商业地产对于金融系统造成的风险是由于融资渠道过于单一造成的，因此，多元化融资渠道的探索已经非常紧迫。据了解，在这份报告当中，商务部特意提到了REITS，并建议国务院早日开放这个金融产品市场。王永平告诉记者，该报告目前尚未得到国务院正式批复。不过，记者从银监会政策法规部副主任李伏安处获知，目前银监会非银司正在制定的新的信托业监管政策当中，已经考虑并涉及到了REITS的内容。这或许是一个积极的信号。在多元化融资的同时，商业地产的运营模式也应有所变革。第三极总裁欧阳旭指出，从投资者的角度来说，如果项目租金收益不明显，甚至不到住宅投资普遍标准8%的话，将会陷入既贴补收益不足带来的空缺，还需支付银行按揭的双重夹击的尴尬境地。对于商铺投资者和银行而言，都将意味着资金链的风险。 《全国商业地产运行报告》曾向国务院做出建议，要逐步引导商业地产开发向持有型模式转移。这显然是最理想的模式，但在目前的市场条件下，尤其是中小地产商居多，且融资渠道不畅的情况下，实现所有权与经营权的分离，保证投资收益，对于银行和投资者而言都是防范风险的现实手段。（中国经营报）