广州房地产市场调控再度加码。昨日，广州公共资源交易网站上贴出公告，规定银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险理财资金等，不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。违规者将取消竞得(中标)资格，且保证金不予退还，三年内不能再参加土拍交易。

广州出台土地竞拍“禁贷”令

广州此次出台土地竞拍“禁贷”令，抢在年底拍地大潮即将拉开序幕之际，监管加码意图明显。据悉，下周广州共有两批土地进行网上限时竞价，合计共18宗土地，分别在11月22日(下周二)和11月25日(下周五)进行。

为了防止土地市场过热、地价过高，从而影响市场稳定，广州在严查房企及中介违规行为的风潮之后，再出新政，土地竞拍规定亦更为严格。

根据前述相关规定，拍地所需缴纳的保证金比例大幅提高，此前土拍保证金为起拍价20%，而现在只要是住宅性质(含纯住宅和商住混合)的土地，保证金提高至起拍价的50%，相当于将首付提高了三成。

此外，竞得人应承诺资金来源为符合规定的资金，再向广州公共资源交易中心提交相关文件进行资格确认时提交承诺书，违反规定的，取消竞得(中标)资格，已缴纳的竞买保证金不予退还，并三年内不得参加广州市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。

事实上，银行贷款不得用于拿地并不是新规定，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发〔2003〕121号)就曾做规定，银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。此外，根据监管要求，开发商通过自有资金拍得地块后，再以土地做抵押，银行才能给开发商发放贷款，以投入到下一步的开发。

但此前土地市场过热，“地王”频出之时，就有房企打起擦边球。某股份制银行地产部负责人曾向南都记者表示，实际操作过程中，由于开发商实力不同，银行会有不同处理方式。如果是有实力并且资质比较好的开发商，拿的地价又比较高，那么银行会给予开发商一笔贷款去拿地。但是这种情况是不符合监管要求的，所以出现的情况比较少或者是通过其他的方法去规避监管。

在具体发放贷款时，银行应该是根据项目的推进逐步的分批发放给开发商。但是上述负责人曾透露，普遍存在的情况都是一次性付给开发商。

银行理财流入地产开发

尽管明文规定银行贷款不可以给开发商直接用来拿地，但此前行业内“变通”的办法多年来屡见不鲜。银行理财资金绕道信托介入房地产开发环节，就是常见的变通方法之一。

据中信建设证券分析师陈慎介绍，一般流程是理财资金认购信托产品，后通过信托产品设立的SPV给项目公司发放信托贷款或委托贷款，到期后由开发商或关联方偿还本金及利息，实现退出，一般在项目还未取得“四证”之前就发放，即所谓夹层贷款。

一位长期在房地产开发项目中担任“掮客”角色的业内人士对南都记者透露，现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取。据该人士介绍，这类公司多为壳公司，每做一个项目就换一个新的公司。

除此之外，房企还会通过各种各样的办法融资。以融信为例，融信今年拿下了15宗地，共计340亿元，尤为瞩目的是，这家市值80亿元的公司，在今年8月17日以110.1亿元的价格，在土地拍卖中摘得上海静安区中兴社区N070202单元两幅地块，楼面价格为10.03万元/平方米，这个价格刷新了全国单价地王纪录。

而据方正证券研究，融信的融资手段非常多元，银行、信托、债券融资、股权出售、资产证券化等方式，都成为了融信的融资手段，其未来预计还会开拓险资融资。据统计，上半年其凭借这些银行贷款之外的新渠道融资超过100亿元，其多元融资渠道的强大输血能力无疑是其业务迅猛发展的关键。

“紧箍咒”下中小房企很受伤

房价上涨过快和地王频现现象，已经引起监管部门的注意。日前，银监会下发通知，要求对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。其中，在房地产开发贷款方面，要求做到是否严格审查房地产开发企业各项资质；房地产项目是否符合最低资本金比例要求；是否对资本金来源真实性认真审查；是否存在银行资金违规用于购地的问题。

有中小房企高管对南都记者表示，目前出台的政策影响力很大，特别是对中小房企杀伤力较大，而对于资金充足、信用良好的龙头房企来说，市场上融资拿地的能力不成问题。

另一私募人士也表示，一般的房企根本经不起这样的穿透式检查，在银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等渠道均被堵死之后，中小房企的融资能力将大大受限。

落地广州地区，银行已有所动作。某股份制银行广州某基层支行的负责人向南都记者表示，最近银行对企业开发贷款这块有所收紧，要求严格审核房地产企业申请的开发贷款的用途，如果贷款资金涉及前期拿地的情况，会严格禁止。此外，对于房地产企业“四证”不齐的，也会不予贷款。

“就在不久前，有房地产企业想要从我们这块申请20多亿贷款去拿地，最终审核就没有通过”，上述负责人透露。