12月23日，第二十届北大光华新年论坛在国家会议中心举行。本次论坛以“美好中国：敢当与前行”为主题，旨在致敬改革开放40年，展望发展新愿景。中联基金合伙人周芊出席论坛并发表演讲。

周芊在演讲中表示，在当前形势下需要从三方面认识房地产行业：第一房地产行业是强周期的行业，与金融和政策面强相关；第二房地产行业没必要那么悲观；第三，告别黄金十年，房地产进入精耕细作阶段，商业地产、城市更新、主题地产、房地产证券化等领域都有望成为突破点。

就房地产金融，他表示，目前市场上“资金池”非常大，但对企业来说资金渠道比较少。从成熟市场实践看，中国的房地产企业除了关注不同融资工具带来的成本差异外，更应关注多种金融产品综合运用的房地产金融“工具箱”。

以下为嘉宾完整观点：

非常荣幸有机会参加光华的新年论坛，我来分享一下房地产金融和房地产创新。

说到房地产每个人都有每个人的观点，大家都能说几句。我在这儿分享一下关于房地产我的一些个人观点。

当前经济形势下，对房地产市场的三方面认识。

我们今天的房地产确实面临比较严峻的形势，但是还是要总结具体问题，我归结为四方面：第一是跟宏观经济息息相关，宏观经济降速过程会影响到地产；第二是房地产调控；第三是快消型房地产物业的风险在增长；第四是传统融资模式受限。

时间关系，我相信这几个观点都会认同，我就不再赘述了。

我想说的是因为面临宏观房地产调控，金融政策受限，和快消型产品的时代，我们怎么理解这个行业？我觉得应该从三方面来给认识下房地产的行业。

第一，房地产行业是强周期的行业。我们从九十年代到现在，中国房地产经历了四个大的周期、好多小周期。光华的陈玉宇老师在研究中把房地产回归到200多年，我们发现除了几次大的金融和经济危机，房地产整体市场是向好的，但是它跟金融和政策面强相关，非常容易受政策面的影响。包括大家知道说既限售、又限贷，还限价，这就是房地产的特性。

第二是房地产行业没必要那么悲观。我们发现了一些有趣的案例，比如说美国波士顿海湾的公寓。7月份我去波士顿培训的时候路过这个公寓，这个公寓将近6万美金，这个价格在大波士顿地区这个不到一百万人的城市里是非常高的，为什么？因为有新的理念和新的科技配套设施。又例如国内的金茂府，原来是名不见经传，后来企业通过把产品标准化，增加了舒适度和投资的效能，现在这个产品在市场获得了巨大的成功。

同样，我们说老房子，中国有很多的房子超过30年，现在居住的舒适度已很难满足今天的需要，所以可能面临大量的拆迁。比如图示中的波士顿的信托总部，这栋楼大概110多年的历史，整个主要的外立面骨架和柱子是纯铜的，经过时代的孕育散发出特别的美，租金比旁边高出一倍。

我觉得大家完全不必对房地产市场悲观。因为中国是全世界最大的房地产市场，这个毋庸置疑。可是看全球最小的市场之一—新加坡。新加坡80%的房子是政府的租屋，只有百分之十几是市场化的。但是新加坡诞生了很多的像裕廊、吉宝、晋合等世界级公司，我们要认真理解，房地产是一个永远的市场。

在不同时代、不同背景、不同技术和不同的文化条件下，房地产有不同的形态。所以房地产可能跟其他的耐用消费品一样，会随着我们技术的进步来产生新的需求和新的产品。

今天的房地产市场面临了很多的压力，但是房地产是一个永远的市场，有永远的产品，企业要练好自己的内功。

第三，过去十年，是房地产市场的黄金十年，未来要进入精耕细作的阶段。从方向看，商业地产是房地产行业突破的一个非常重要的点。因为通过资产管理能力的提升，来带动整个的资产运营和资产价格的提升，会推高物业的价值。中国目前大小的mall将近4万个，8万平米以上的mall大概7000个，但是真正运营和管理好的mall并不多。例如，太古里这个项目，一个项目周期大概需要8到10年，有严格的招商标准，有先进的理念，有步骤和品牌，但是一个项目的成功，可能赚到好多产品不够精细的企业好多年的利润。

第二点是城市更新。因为这几年房地产的粗放发展，各个地方的城市扩张，建了很多很不好的楼，可能还占据了比较好的地段和空间。未来在中国主要的省会城市或者是一线城市，城市可能是房地产未来一个很重要的点。

房地产领域投资的方向和逻辑

第一个是加仓精品文旅。这是我们跟日本的机构合作做的一个精品旅店。日本的星野酒店，是日本最大的上市REITs。上市之后，这是星野最经典的一个，这个地方有特色的乡街，有几十项世界遗产里面不同自然和观鸟的体验，现在已经是一个农村综合体，精品酒店，奢华酒店很多方面大家学习的一个样板。经过多年发展，我们突飞猛进的城市酒店里面有很多的产品定位雷同，而随着中国从旅游时代转向度假时代，度假的供给是严重不足的。找准市场空白点，解决痛点，发掘自己的价值发现能力，应该是房地产行业关注的很重要的话题。

第二，加仓养老地产。近年来我们实际做了一些项目，比如说MEDIVA做肌肉和康复的一个机构。包括普济艾继，包括认知护理机构MSI，包括挪威的血管康复机构，正是因为有巨大的市场的需求，只要你能够把这些实实在在的产品和服务能落下去，在这两年非常不好的市场环境里面等这个项目开盘的时候，200多套房排了4000多号，取得了大家非常好的一个口碑和认可。

最后我想跟大家说一下房地产金融。目前房地产面临的四个问题，最主要的一个就是融资渠道。其实，现在房地产融资渠道已经在去杠杆和打击影子银行、强化监管的背景下已经非常少了。其实市场上“资金池”非常大，现在就是“桥”比较少。我们看美国和日本的成熟市场，是多种金融工具并举的，有前期的专门的土地基金、开发基金，有专门的运营孵化基金，还有专门的证券化基金。他们把房地产的整个生命阶段切成四大段，配套了22个金融产品，形成了完整的房地产金融的链条，这可能是我们市场面临非常大的一个问题。

非常有幸和刘俏老师和张峥老师一起在做REITs的研究，但是我觉得在市场实践过程中，我发现一个问题，很多企业在跟我谈到具体项目的时候，经常会在公募债、资产证券化、REITs、基金等工具之间比较成本。当然，这对开发来说至关重要。但是，我其实更想说，成本的高低固然重要，但要是想穿越周期、做成百年老店，房地产企业需要的是一个工具箱，包括私募和公募，债权和股权，实体和证券化以及很多复合产品的打包。如果哪个企业能够熟练运用工具箱内的工具，我相信他一定能获得市场里边最丰厚的利润，穿越周期，实现卓越。

这是我的一些观点。谢谢大家!

以下是嘉宾对话实录：

张峥：各位嘉宾大家好!我们应该是最后一个环节了，芊总，因为刚才在芊总的讲话中也提到光华思想力平台，在刚才的短片里面，提到光华思想力是一个研究的平台、合作的平台、创新的平台，实际我们REITs项目是非常感谢能得到周总的资助，我们一起形成这样一个合作的平台，产出很多成果。

破除低水平同质化竞争

张峥：今天，听了周总刚才的演讲，也感触颇多。时间关系我请教您两个问题：第一个问题，对您来说比较容易回答，我觉得是这样：因为周总不光是一个不动产金融里的银行家、投资家，也提到未来房地产领域的一些主题投资，我想请教您能不能给我们细致解读一下，您的投资逻辑是什么？

周芊：现在这个阶段一定要破除过去十年低水平的同质化竞争，我们每一个产品和每一个项目，都要给它一个非常明确的主题逻辑，比如说旅游度假一类的地产项目，在国外已经衍生出安缦公馆、四季公馆、文华汇这样的产品；还有一些分时度假的产品，像在清迈的四季，除了SPA和餐厅是四季酒店的，其他房间全部是业主的，所以不管是旅游度假主题地产，还是教育的主题地产，还是农业庄园的主题地产，还是我刚才说的到医疗和康养的主题地产，只要你的主题明确、资源比较实在，服务能够到位，我相信一定是市场里比较有竞争力的产品。

资本进入住房租赁市场好大于坏

张峥：谢谢。第二个问题我考虑了很长时候，比较敏感，我们知道租赁住房现在是一个热点，从去年到现在，我估计您也注意到了今年8月份在互联网上有很多观点，其实今天上午的时候，我在我的校友群里也看到一些评论。其中一些观点比较有代表性，对资本进入租房市场有积极的一面，也有一些消极的观点，从消极的角度资本推高了租金的价格。我不知道您怎么看待这个问题，想听听您的分享？

周芊：我觉得几个观点：

第一，资本推高了租金的价格，我觉得这个逻辑其实很滑稽，已经被大部分的数据证实，而且这个时候大家应该是有共识的。

第二，关于资本进入租赁市场的好坏，我觉得它一定是好要多于坏，所有事情发生的过程，我们不能以点带面、以偏概全看一个事情，把问题放大化。但是今天租赁住房是中国绕不过去的话题，因为大量的年轻人和新的务工人员进入城镇化，不太可能一下有实力在这个阶段买房，租赁住房在这个时期必须有市场，没有金融和资本的助力这个市场是发展不起来的。但是在一些资本逐利的情况下，如果有一些短视行为，可能会有一些行为的变形，进而给这个市场带来一些不好的东西，这个可能要分开来看，我们能看到不好就规避不好，整个市场往好的方向去推动。

张峥：谢谢!其实我有两个小的感受，简单分享一下。

实际上我们观察到的，资本的进入和短期的房租的上涨，可能我们看到的很多解读，资本引起了房租的上涨，我看到网上有很多人是这样的观点。反过来头讲，是不是还有一个解读，我们说有对租房市场有预判力、有分析能力的这些投资人，看到了租房市场的机会而进入了这个市场，那就是一个反向的因果关系，房租上涨带来的资本的进入。实际上，我是给大家相当于留了一个问题，怎么去思考这个问题，光华思想力，我想就是用这种科学的方法和科学的理念、范式，希望能给大家深入思考这些社会上的经济生活中的问题，更多的工具、更多的观点、更多的思想。

我们再次感谢周芊总，感谢您的分享。谢谢!

周芊：谢谢。谢谢大家!