多地下调全年棚改目标

近日，多省市公布2019年棚改计划。从数据上看，各省市2019年调低全年棚改计划，如北京由上年的2.36万套下调至今年的1.15万套；四川则由上年的25.5万套下调至15万套；河南由上年的50万套下调至15万套。对整体楼市而言，未来棚改及其货币化安置对三四线城市楼市拉动作用或有所减弱。

目标下调

近日召开的各地两会公布了2019年的棚改计划。对比2018年各地数据，多个省市自治区下调了今年的棚改目标。山西从上年的12.52万套下调至3.5万套；河南从上年的50万套下调至15万套；四川从上年的25.5万套下调至15万套；北京从上年的2.36万套下调至1.15万套。

中信建投分析师黄文涛认为，2018年全国各类棚户区改造开工626万套，超额完成年度目标，完成投资1.74万亿元。按照2018年-2020年1500万套的棚改目标，未来两年的计划开工任务或有所减轻，棚改目标下调也符合任务进程的节奏。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从实际情况看，2018年的棚改数据依然是提前完成的，而且从各地具体情况看，棚改货币化安置政策也在调整，对于比较依赖货币化安置的棚改来说，确实有下调的预期。

长江证券研报显示，以2017年棚改为例，当年棚改总投资为1.84万亿元，其中国家开发银行发放的棚改贷款约为8800亿元，占比约为47.8%，为棚改投资的主要资金来源。除国家开发银行外，中国农业发展银行也发行棚户区改造贷款，2017年全年约为4000亿元，占比约为21.7%。长江证券认为，随着棚改货币化安置资金审批趋严，作为过去几年棚改资金重要来源的棚改贷款发放将明显受限。预计，2019年棚改货币化安置比例或明显低于2017年及2018年的水平。

对三四线城市拉动作用减弱

与此同时，棚改计划的实施也与各地楼市调控息息相关。

以菏泽为例，2018年12月18日，山东菏泽宣布取消住房限售政策。对此，菏泽住建部门表示，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

从棚改开工量来看，根据公开数据统计，2015年至2017年，菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米。2015年、2016年，菏泽都是居于全国设区市棚改开工量的前列。

棚改火爆也带动当地房价上涨。数据显示，2015年菏泽棚改加速之前，当地住宅成交均价约为5000元/平米，目前均价约为8000元/平米，涨幅超六成。

严跃进表示，从政策导向看，相关部门明确表态棚改目标要和去库存、房价走势等挂钩。即在商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，将更多采取实物安置。

长江证券认为，未来棚改货币化安置率主要受城市去化周期与房价涨幅影响。可以预见的是，未来棚改及其货币化安置对三四线或更低线城市楼市拉动作用或有所减弱。

严跃进则预计，2018年房价上涨过快的城市，尤其是东北、西北和西南等相关城市，棚改政策也会略有调整。但随着对于轨道交通等基建支持力度重新加大，轨交沿线的棚改力度依然不会降低。