一、房地产投资预测分析

　　2022年，政策将托住房地产行业，至少保证房地产行业不会“硬着陆”，出现风险外溢乃至发生系统性风险。从全年来看，房地产行业运行将呈现前低后高的趋势。具体而言，各主要指标（例如房地产投资额、商品房销售面积和房屋新开工面积等，下同）将在第1季度继续下行，第2季度末前后企稳回升，第3季度达到高点，第4季度回落。

　　现状分析：

　　虽然房地产融资端逐步解冻，房地产融资政策信号转向积极，但房地产市场乍暖仍寒，低温局面未明显改善。

　　从2021年12月房地产开发资金来源数据来看，当月同比数据再度全线下挫，这体现房地产投融资相关方的信心仍然脆弱。虽然政策已经边际缓和，但并未改变金融机构对房地产的谨慎看法，70大中城市新建商品房价格已连续四个月负增长，居民购房的意愿尚未有效恢复。

　　从2022年1月金融数据来看，居民房贷数据也并未明显改善。居民中长期贷款增加7424亿元，恢复至疫情前2020年1月的水平，冲淡了市场对房地产销售情况的悲观预期。这与调研反馈的信息保持一致。但是，若与2021年同期相比，该指标仍少增2000多亿元，这在一定程度上反映居民购房预期仍未明显改善。无论是从房价变化情况，还是从高频的30大中城市销售数据来看，房地产行业仍处于下行状态，并且尚未发现企稳的迹象。

　　预测逻辑：

　　总之，2022年第1季度，房地产下行趋势不改。但由于宏观经济政策托底，房企融资及个人按揭贷款情况正在好转或已恢复正常，再考虑到稳住房地产行业对于“稳增长”的重要性，我们认为在未来一段时间内，包括两会期间仍会有更多的偏积极的房地产政策出台并实施。前几日，保障性住房贷款政策和预售金监管政策纠偏，就是很好的例证。所以，2022第2季度房地产行业触底企稳的概率较大。其中，与用钢需求相关度较高的新开工面积同比增速降幅较大，其主要原因是，2021年下半年以来土地成交面积锐减，同时房企拿地-开工-预售这种高周转模式难以为继，在政府的要求之下，房企将更多的资源投向保交房。我们预计，第3季度将是年内的高点。房地产各主要指标将介于2021年第2季度和2021年第3季度相应指标水平之间。随着政策有效性逐渐减弱，2022年第4季度，各主要指标将会下降。

　　二、基建投资预测分析

　　基建投资：全年投资增速分为两种情形，1）乐观情形：10%；2）悲观情形：6%。

　　现状分析：

　　从微观迹象和调研反馈情况来看，虽然今年1季度基建投资力度大，但是从项目开工到真正形成有效需求尚需时间。沥青装置开工率等从微观层面反映了这个事实，目前基建投资并未明显发力，或要到3月之后才能确认。

　　预测逻辑：

　　目前从中央到地方都在强调要稳住2022年上半年的经济增速，保证不低于2021年第4季度增速，这就意味着财政支出将会在2022年上半年前置，且显著发力。而专项债不计入赤字，是地方政府“开正门”的重要资金来源。政府债券融资规模存量同比增长16%，加上2021年第4季度专项债发行1.56万亿元，较2020年同期多1.1万亿，且2022年提前批为1.46万亿元，基建资金比较充裕。

　　另外，1月份重大项目开工投资额同比增长68%，各省市重大项目数量同比大幅增加。因此，基建投资成为“稳增长”的重要抓手比较确定，而且可操作性较强。

　　但是，基建投资虽然会反弹，但不能盲目乐观。传统上，地方政府承担了全国九成左右的基建投资，在地方政府卖地收入下降和中央严控地方隐性负债的背景下，期待基建投资大幅反弹可能是不现实的。

　　三、 钢联黑色产业研究服务部研究员 李爽、胡祖国