一、当前广东省房地产业的发展是历史上的最好时期“最好”时期的“好”，涵盖了“多、高、优”三个方面。“多”，就是当前广东省的房地产投资总额、销售商品房的数量等各项指标都是历史上最多的时期。如2002年，全省房地产投资总额首次突破了千亿元大关，达1117亿元，比上年增长18.5％；商品房销售面积达2226万平方米，比上年增长3.8％。“高”就是各级政府主管部门和开发商的综合管理素质普遍提高了，如主管部门把握房地产市场脉搏和调控房地产市场的能力在逐步提高，交易与权属登记的窗口办事制度在不断完善，办事程序在简化，乱收费现象在减少，消费环境在改善。这些“提高”和“改善”，都从不同程度上促进了房地产消费的持续增长。同时，开发商及其企业的综合管理水平也在不断提高，具体表现在：投资方面由狂热逐步过渡到理智；生产管理方面由粗放型逐步过渡到集约型；技术方面由只重视硬件过渡到不仅重视硬件、同时也重视软件技术；营销方面由被动等待逐步过渡到主动出击，从无策划到科学策划推销。由于管理部门和开发企业的综合水平都有了明显提高，反映在开发业绩上就令人比较满意。“优”，就是住宅小区的工程质量、规划设计和环境建设水平在不断优化。如主体工程的沉、漏、裂、粗的现象在减少，装修工程的质量在提高，住宅套型在增多，布局质量在优化，建筑造型有创新，环境建设的绿化、美化程度在提高，居住小区的综合功能在改善等等。总之一句话，建筑内部及其外部的空间质量、建筑和环境的工程质量都在全方位地优化。二、现代化居住区的高水平建设，掩盖了一些不可忽视的问题近几年来，广州、深圳以及珠江三角洲地区，大量高品位的住宅小区(或言绿色住区)像雨后春笋般地发展起来了。作为一个独立的住宅小区，其工程质量、配套项目、环境建设和售后服务等方面的水平都是空前地好。站在小区的中央，只看这一块“美丽的”小天地，会使不少人感到陶醉。然而，从全市的全方位角度看，从规划管理的宏观角度看，从住宅发展的价位结构角度看，都存在着这样或那样的问题。况且，这些问题并非小问题。在珠江三角洲一些城市的某些大型基础设施(含道路系统、供水系统、污水系统、垃圾收集系统等)、公用设施(含学校、医院、购物、文体、娱乐、图书等)不配套。就交通而言，只有生活性交通系统，没有生产性交通系统；已有的生活性交通系统，不可能替代生产性的交通系统(二者的功能不能混淆)，这必然给未来的改造造成困难、被动和浪费。从城区的功能来看，一些大型住区住宅数量很多，但功能单一。本来可以在居住区内布设工厂(指无污染的)、中介机构、办公大楼等，但规划上未作考虑，因而没有更多的就业岗位。这里的居民要远道异地就业，这必然加大了城市和个人的运转成本(包括设备、油料、人力、时间的消耗)，这是不合理的。从规划管理角度看，总体规划滞带后于土地出让，土地出让置总体规划于不顾；开发者只以自行编制的小区规划为依据，岂不知没有总体规划指导下的小区规划，尽管下了不少功夫，从宏观上看也可能是谬误的；总体规划行为滞后，无法起到宏观指导作用，造成被动局面，这是规划管理的失误。从房地产价位结构看，大批居住小区的开发理念，绝大部分是瞄准高收入消费者，标准高、价位高，中低阶层、平民百姓的选择余地少。这类居住区的购房者，相当一部分是购置第二、第三套房子，其功能变成了“度假房”、“休闲房”，很多住户都是节假日才来居住，利用率不高。从资源管理角度看，这是不符合可持续发展原则的。三、目前广东省房地产市场发展应该注意的几个问题一是要注意合理控制土地的出让量。控制土地出让量是把握房地产市场冷热的总开关。土地资源只能掌握在政府的手里。可以出让的熟地，必须严格按照规范的土地出让机制来运作；当市场供不应求时通过招标拍卖挂牌方式出让；市场供过于求时，控制出让。已出让多年没有按进度要求开发的，应予回收。目前广东省的房地产市场从总体上讲是健康的，但其总投资额和商品房竣工量的增长速度偏高，与经济发展速度不甚协调，故应通过严格控制土地出让量的手段把握市场。二是要严格遵守“先规划、后开发”的原则。“先规划”是指要先搞好城市的总体规划、分区规划，然后编好土地出让规划。这些规划是出让土地的唯一根据，没有这些规划，不管是谁都不得出让土地，不得批准建设项目建议书，不得签发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，更不得签发土地使用许可证。严格按此程序来办，就可以避免再度发生“基础设施不完善，城区功能不健全”的现象，同时也会减少很多麻烦、减少不必要的资源浪费。三是要合理调整商品房的价位结构，即高、中、低价格的商品有个合理的比例。价格是商品房价值的反映，价位结构不合理，实际上是商品房的“标准结构”不合理。开发商的开发理念、发展目标要瞄准全社会，既要考虑高收入阶层人士的需要，也要考虑中低层人士的需要，要把商品房的价位设计在客体能基本接受的基础上。较高标准的商品房和经济适用房的发展比例要合理。商品房的价格高低不只是开发商单方面能够把握的，很重要一个方面是政府的地价和税费额度。现在有的城市地价太高，高达上千元或几千元／平方米；有的市有关部门的管理费额度太大，占到房价的百分之几，甚至百分之十几。房价太高反映出来的问题是：有碍于房地产市场的健康发展，有碍于建立社会上人群之间(或行业之间)经济收益的合理分配机制，这是一种社会隐患。四是要注意节约土地资源。土地是一种不可多得的社会资源，它的功能是多方面的，种作物、建工厂、修道路、盖住房等都需要它，这些服务于人类的各项设施所占的土地，相互之间是有一个合理比例的。打破了平衡就要出问题。盖房子不能占用太多的土地。目前有的开发商，发展思路超越了我国的国情，大片大片地建造别墅，尤其是建造占用大量土地的别墅。如有的地方一套别墅占用的土地上千甚至数千平方米，大大地激化了资源占有的不均衡性，这也是一种社会隐患。这种大量消耗土地资源的行为，是没有可持续发展观念的行为，应予制止和纠正。广东省的土地资源十分宝贵，不鼓励大量建别墅式的住宅小区。五是房地产开发企业要合理企业的资产负债率。负债率的高低是衡量一个企业经济状况优劣的重要标志之一。据有关资料显示，我国房地产开发企业的资产负债率高达75％以上，比国外的平均水平高出5个百分点。这意味着开发企业对银行的依赖程度过大。资产负债率过高的企业，其投资行为中就存在着较大的风险，所以开发商不要盲目贷款，更不要盲目投资；银行要严格审查企业的贷款条件，不具备贷款条件的企业要严格控制其贷款。四、对广东省房地产市场形势的展望党的十六大报告中向各级领导干部提出：要“不断提高科学判断形势的能力，不断提高驾驭市场经济的能力”。对当前房地产市场的形势如何看，应有一个判断。从全局形势看，房地产在相当长的一段时间内还是要继续发展的。党的十六大提出要“全面建设小康社会”。实现小康社会的最重要的一个目标是：到2020年时，国内生产总值要力争比2000年翻两番。“翻两番”的原动力在于城市。因此，城市化水平的大幅度提高是根本的前提条件。人口集聚是城市化水平提高的必然结果。人口的集聚、生产活动的大量增加，第三产业的大力发展，势必要大幅度扩充城市空间。城市空间的扩充，势必要有一部分农村被转化为“城中村”。开拓城市空间和改造“城中村”的主要依靠力量是建筑业和房地产业。加上小康社会在居住方面的指标还远没有达到，房地产市场将还会有一个相当大的发展空间。问题的着重点是要认真把握国民经济发展的脉搏，使房地产业的发展与经济发展速度相协调，与人们收入提高的水平相适应，与城市人口的增长速度相一致。滞后，会牵制国民经济的发展；超前，会造成大量资源(含资金、土地、各类物资)的浪费；协调，才是最科学、最合理的发展。