我国经济已实现连续数年的持续、稳定发展，今年一季度又出乎预料的好。如果说GDP7%～8%的增长速度是快速增长的话，那么近几年房地产业20%的发展速度肯定属于高速增长。今年头几个月，我国房地产业发展依然保持了高速的势头。全国房地产市场的多项主要指标增速均在三成以上，远高于人们预计的数字。今年3月份的“国房景气指数”达到107.34点，出现明显上扬趋势。自1998年起，中国房地产市场在连续出现五个黄金年之后，今年头几个月继续出现高速增长，既令人鼓舞，又在意料之中，分析其原因：第一，国家宏观经济形势好。头几个月经济增长势头强劲，工业企业生产效益明显好转，居民收入和消费信心增加，无可非议的是房地产市场活跃的基础。第二，住房有效需求不断被激发。城镇住房制度发生的历史性的划时代的变革，还在源源不断地释放居民的购房力，全国正掀起大众百姓（中等收入家庭）买房的热潮。今年1～4月个人购买住房的面积已占总数的95.7%，比去年同期又增长2.1个百分点，1998年时的比例为72%。个人购房者的绝大多数又以置业自住为目的，由此可见，当前中国房地产热是由个人住房消费的有效需求所推动的。第三，住房有效供应得到加强。研究市场，开拓市场，关注消费需求，注重有效供应，已成为广大开发商的经营准则。其中有两方面值得一提：一是全国开发企业民营化加快，非国有投资特别是民间投资比重明显上升，1～4月房地产投资中，私营和个体投资达408亿，同比增长了61.3%，远远高出国有单位投资增长6.2%的速度；二是开发企业异地开发加速。经济发达地区的开发商，大举进入欠发达地区，“粤军”、“浙军”、“闽军”等北上西进，大大增强了中西部开发的活力，提升了该地的房地产品质，改善了房地产的有效供应。我看好2003年的中国房地产市场，也看好未来的中国房地产业。这是因为，现今的中国，处在长达20年的一个重要的战略机遇期，现今的中国房地产业正在经历千载难逢的大发展机遇期。住房市场将始终有三股需求力在推动。一是“主动型”住房需求。这是指现有城镇居民不断增长的住房需求。即从目前人均住房建筑面积22平方米到2020年时的30～35平方米，所产生的住房增量和住房质量提升；从现在居民住户消费支出占总支出10%，增加到20%～30%，所产生的住房消费潜能的持续释放。二是“被动型”住房需求。这是指拆迁城镇旧房产生的住房需求。中国的城市正经历着大兴土木的“建筑时代”，一般需要二三十年。城市基础设施的更新、改造、扩容和旧城改造，势必带来一大批“被动型”的住房需求，拆1平方米旧房，起码要新建2平方米以上的新房才能满足这种“被动”而又刚性的住房需求。被拆迁居民多为大众百姓，但拆迁家庭买房一般要在买房总户数的三分之一以上。三是“自动型”住房需求。这是指城镇化过程中，农民进城产生的对住房及其它房屋的需求。今后20年将是中国城镇化加速期，若按每年有1%的城镇化进程计，每年都有1300万～1500万农民进城。在开始时，他们相对城里人都是属于穷人，人均住房消费水平不会高，但随着时间的推延，必会自然地、自动地增加住房消费，提高消费档次。对此，我们决不能轻视和低估。“三力”拉动，楼市兴旺。房地产业长期在快速或高速的轨道上运行，最要关注什么？关注健康！关注房地产业的健康发展，关注房地产市场的健康运行。对当前中国房地产市场的判断可用一句老话来概括：形势很好，问题不少。存在的主要问题（或不健康的因素）主要有：一、商品住宅产品结构不合理。两年前开始暴露出来的中高档价位的住房供大于求，中低档价位的住房供不应求的状况，还没有得到大的改善。相反在众多中等收入家庭入市购房的今天，这一矛盾更加凸现出来。据统计，今年一季度全国经济适用住房的投资仅占商品住宅总投资的7.5%，还低于去年同期7.8%的比例。二、住房二级市场发展不够快。一个健康的房地产市场必须两条腿走路：一手房繁荣，二手房兴旺。然而，从总体上看中国房地产市场还是一条腿长，一条腿短，多数城市的二手房交易量不足总量的三分之一，有的还不到20%。三、房地产市场秩序不规范。今年前几个月，商品房买卖、房屋拆迁和物业管理方面的投诉占建设部信访投诉的80%。房地产开发和交易中严重存在建造质量低劣、面积不实、虚假广告以及中介欺诈、物业管理不到位等问题妨碍了市场的健康运行。四、一些省市房地产开发投资和开发规模增长过猛。1～4月，有10个省、市、自治区开发投资增幅超过50%，其中有4个省市增速超过80%，出现投资过热或过热苗头。五、少数城市商品房价攀升过快。近二三年平均房价年涨幅在10%以上，出现了房地产泡沫并有扩大趋势。六、全国商品房空置面积持续增长（今年一季度又比去年同期增加8.5%），有些城市空置率超过警戒线。无论是一国经济的发展，还是一个行业的发展，在高速或快速增长中没有问题是不可能的，永远健康也是不现实的。中国的房地产业也不例外。关键是要找准问题，“对症下药”，况且有的问题还必须通过进一步发展去解决。促进中国房地产业的健康发展，推进中国房地产市场的进一步繁荣，可从以下4个方面着手。1、抓好“两个有效”：一方面要进一步启动住房有效需求，另一方面要不断改善住房有效供应。启动有效需求，关键在政府。需要各级政府进一步认识到房地产业的支柱作用，全面深化和落实房改的各项政策，包括货币化政策、经济适用房政策、开放二级市场政策和金融配套政策，其目标是不断增强广大中等收入及中低收入家庭的购房能力，持续激发他们的住房消费潜能。改善有效供应，既要靠政府，更要靠开发企业和中介企业。当前房地产市场中出现结构性的过剩，在供求矛盾中，矛盾的主要方面在供应，是市场供应的产品结构与消费者的需求的产品结构出现矛盾。如何适应以中等收入家庭为主体的购房市场，满足大众百姓的消费需求和购买能力，是改善住房有效供应的方向和目的。在不断调整产品结构中发展房地产市场，在发展数量中调整供应结构，是当前房地产市场健康发展的首要任务。2、注意“两个差异”：一是地区差异性，一是产品差异性。房地产是不动产，与其他商品市场之间的最大不同是市场的地区性很强，市场的供求关系、楼价变化等在不同城市可能完全不同。因此，发展房市，促其健康，必须因城制宜，调控市场决不能“一刀切”。促进房市健康发展，有的城市应当把适当控制开发规模、防止投资过热、减少空置房放在首位；有的城市的当务之急是控制房价的再度大幅度攀升，以防止楼市泡沫的扩大和破灭。越是成熟、健康的市场，商品越是丰富多样。在激烈的市场竞争中，欲立于不败之地，有两种战略选择：一是产品差异化战略，一是较低成本战略。在房地产产品同质化较严重的今天，开发战略应首先选择产品的差异化，通过产品的功能差异、文化差异和服务差异，充分显示自己的特点，把目标客户吸引住。3、突出“两项重点”：一项是规范市场秩序，一项是开拓存量房市场。市场秩序的规范是产业健康发展的基本条件和重要保证，解决当前房地产市场竞争中存在的种种问题，既要靠深化改革，又要靠健全法制，还要靠营造诚信的社会环境。同时，要逐步建立房地产市场的诚信机制，让诚信的开发企业、中介企业、物管企业通行无阻、健康发展。一个完善、健康的房地产市场还应当是能提供多元化、多层次产品，实现梯级消费模式的市场。要实现此目标，必须在不断扩展增量房市场的同时，下大力气开拓存量房市场，全面搞活二手房交易，规范盘活租售房市场。对于中国绝大多数城市而言，当前推动房地产市场健康发展的关键不在增量房，而在存量房。遗憾的是，这项重点工作至今没有引起相当多的城市政府的注意。4、发挥“两大作用”：发展房地产业，一要有土地，二要有资金。健康的房地产市场，一要靠有效的土地供应量的调节，二要靠金融业强有力的支持。对经营性房地产项目一律实行土地招标、拍卖和挂牌，这是土地改革的方向；实行土地储备制度有利于房地产市场的调控。发挥好土地供应对房市的调控作用，还需要认真摸索和总结经验和教训，包括日本、香港的经验和教训。开发用地的供应要服从市场需求，控制土地供应要注意适度，如果长期控制过严，必然会造成地价的上涨和房价的提升，甚至引发房地产泡沫，还会加大城市建设的各项成本，阻碍城镇化的进程。房地产业的健康发展离不开金融业的支持，金融业壮大少不了房地产的贡献。在中国国有商业银行不良资产率居高不下的情况下，警惕房地产过热和泡沫，防范金融风险是必须的；但是，对比市场经济国家，目前中国房地产开发贷款与个人住户抵押贷款之和占全社会贷款的比例（10%）不仅不高，而且偏低（一般为30%左右）。因此，既要防范金融风险，又要进一步加大发展房地产金融业的力度。防范金融风险，应当首先从金融业自身加快改革寻求办法，通过制度创新和金融产品创新谋求发展，应当在强化金融服务的管理中采取措施，通过加强监督，严格责任制来找出路；而不能在支持房地产业这一国民经济支柱产业上产生动摇。此文说的是房地产市场的健康性，而由SARS引出的楼盘屋宇的健康性则另当别论。（中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌）