2003 年以来，上海存量产权房交易市场延续了去年一派红火的局面，1至7月份全市成交面积、成交价格较去年同期均有大幅提高，继续保持上行态势，增幅也持续大于增量房增幅，成交套数已超过新增商品房预售登记数量。一、存量产权房成交量情况2003 年1至7月，全市存量产权房成交套数143692 套，面积1242.79 万平方米，金额480.68 亿元，比去年同期分别增长26.9％、26.9％和74.2％。成交套数已超过新增商品房预售登记套数21659 套。2003 年7月，全市存量产权房成交套数25888 套，面积227.63 万平方米，金额99.84 亿元，分别比上月增长12.6％、9.9％、16.7％。成交套数超过新增商品房6539 套。二、存量产权房成交价格情况1.整体情况。2003 年1至7月，全市存量产权房成交均价3868 元/平方米，每套均价38.57 万元，分别比去年同期增长37.3％和37.2％。其中，存量住宅成交均价4004 元/平方米，每套均价28.85 万元，分别比去年同期增长28.8％和36.0％。2003年7月，全市存量产权房成交均价4386 元/平方米，比去年同期增长8％，比上月增长6.2％；每套均价38.57 万元，比去年同期下降了18.2％，比上月增长3.7％。其中，存量住宅成交均价4400 元/平方米，比去年同期增长14.3％，比上月增长2.8％；每套均价32.03 万元，比去年同期下降26.4％，比上月增长3.3％。2.各区县成交均价情况。2003 年1至7月，全市区县中，存量产权房成交均价最高的是卢湾区，为7592 元/平方米，与去年同期的5602 元/平方米相比，上升了35.6％；静安区以均价6543 元/平方米位居第二，也比去年同期增长了36.3％；黄浦、徐汇、长宁三区均价在5000 元/平方米－6000 元/平方米之间；虹口、杨浦在4000 元/平方米－5000 元/平方米之间；浦东、普陀、闵行、松江在3000 元/平方米－4000 元/平方米之间；宝山区为2812 元/平方米；其余四个郊区均价均低于2000 元/平方米。7月，全市各区县中，存量产权房成交均价最高的也是卢湾区，为10132 元平方米，与去年同期的6926 元/平方米的均价相比，增长了46.3％，比上月8150 元/平方米的均价也上涨了1982 元，涨幅达24.3％；其次是长宁区和松江区，分别为6753 元/平方米和6309 元/平方米。3.成交均价涨跌幅度方面。与去年同期相比，2003 年1至7月，全市各区县存量房交易均价均有不同程度上升。嘉定、青浦、奉贤、松江、南汇五郊区涨幅最大，分别为103.9％、97.9％、93.7％、91.8％和85.3％ 牷闵行、浦东、金山的涨幅也超过了40％；涨幅最小的是宝山区，为18.4％。7月，本市各区县中，均价环比升幅最快的是松江区，涨了4254 元，涨幅达207％。跌幅最大的是黄浦区，本月均价为4757 元/平方米，比上月的8497 元/平方米均价跌了44％。（同比：指2003 年1至7月与2002 年1至7月之比；环比：指2003 年7月与6月之比）三、评析当前存量房市场运营态势据对2003 年1至7月存量产权房交易情况统计数据分析，上海的存量产权房交易量、成交金额在呈不断攀升态势，特别是成交套数今年以来持续超过增量房成交套数，足以证明当前上海存量房交易市场市场需求旺盛。至今年年底，成交量突破2000 万平方米将可能成为现实。1.成交量大小与地段、交通、价格、需求关联密切，符合市场规律。从全市存量房交易量分布区域来看，浦东、闵行、徐汇、宝山、普陀、长宁、杨浦等依然是成交量“大户”。浦东以潍坊地区、花木地区、上南地区三个热点地区带动整个地区；闵行凭借地铁一号线、上海南站的成熟交通，近来一直是存量房交易的重点地区；徐汇则以梅陇、浦北路、江安路、康健田林存量房为交易热点；而静安、黄浦、卢湾则因均价太高，房源太少，处于高位盘整状态，成交量难以提高，有曲高和寡之相；宝山、杨浦、普陀的存量房因地段较好、单价较低而普受市民青睐，成交量增长空间较大；郊区成交量出现不同程度萎缩，与需求有限和供给不足有关。2.价格高低依附地段好差，升降轨迹与成交量同步，当前存量房在高价位运行是正常市场行为。上海在成交量不断放大的同时，其价格也在一路上涨。7月，卢湾的成交均价达10132 元/平方米，比该区当月9000 元/平方米的增量房均价高出了1132 元/平方米，如此之高均价的出现，与该区集中成交几套高价房有关。松江因其区域别墅成交量放大而使其均价大增，成为本月均价环比增幅最快的区。但总的来说，上海存量房价格还是依附着地段，大部分区的价格与其实际价值相符；郊区价格升幅较快，一是因为原来房价偏低，二是今年以来郊区的有效需求被激发了出来，促使房价飚升，但从目前的价位水平看，尚处在合理区域，本月的郊区均价环比下跌便是一个明证。当前，上海存量房交易价格的高位状态，尽管存在着被一些投资者推波助澜，拉高房价的现象，但从如此巨大的成交量，特别是成交套数持续超过新增商品房成交套数情况来看，购房者对存量房需求的增加还是主要原因。因此，虽然目前存量房市场价格潜藏着一些不合理成分，但总的来说还是一种比较正常的市场行为。市场需求旺盛，价格相应水涨船高也符合常理。今后，随着上海低价房供应政策的实施，将会对存量房市场产生分流效应，原来被迫购买“总价低但单价高”存量房的市民将会转向“总价低且单价低”的更加实惠的新房，从而在整体上会对过高的存量房价格产生拉低作用。再加上大量投资性房产进入市场，也会迫使价格上涨速度趋缓。另外，上海实施的增加中低价房供应量、控制旧区改造速度的措施，不仅会有效调整房地产市场供应结构、化解高价房市场所积聚的风险，还将会推动房地产市场的可持续发展，并可在客观上对过高的存量房价格起到适度的降温作用。