近日，一位老同志给我提意见说：这些年来，你们发表的房地产形势分析文章或报告，都要提到有些城市住房供应结构性矛盾突出的问题。开初，觉得是一个应该提出的新问题。现在提了好几年，就变成了一个“老不解决”的“老”问题。一个问题老不解决，本身就是个问题。你们写文章老写一个问题又不提出解决办法，就是“光说不练”。我认为，应该诚恳欢迎这样直率的批评意见，因为它会成为推动我们工作前进的动力。 其实，这些年来有关部门和业内人士一直在研究解决这个问题的办法，例如去年出台的关于经济适用住房的规章，业内人士已经着手研讨发挥税收的调节作用等等。但也要看到，某些城市住房供应结构性矛盾突出，拖了好几年而未得到解决，一方面说明解决这一问题在思想上和实际操作上都具有很大的复杂性和困难性，另一方面则说明我们的工作力度不够。看来，要很好地解决这一问题：一要各城市认识明确，态度坚定，投入较大力量，锲而不舍地寻求解决办法；二要善于发动群众，为找到合适的解决办法出主意，想办法，集思广益；三要对各种建议的办法进行精选，选出基本可行的办法，通过试点，不断改进，日臻成熟，直到完满地解决问题。 为此，在这里就当前议论较多的经济适用住房和税收问题，提出以下不够成熟而且不一定可行的建议，其目的是把它作为“引玉之砖”，希望能吸引更多的同仁来参与研究。 经济适用房建设和管理都要抓 近几年经济适用住房投资占商品住房投资的比重很小，这说明进一步抓好经济适用住房的建设和管理，将是解决住房供应结构性矛盾问题的重点之一。 我国推行经济适用住房，实行不收土地出让金和税费减半的优惠，其目的是为了解决中低收入者“买房难”的问题。因而，必须严格控制每套住房的面积、价格和销售对象。目前我国城市按有户籍的居民计算，平均每人超过23平方米，每户平均建筑面积在70平方米左右。如果把外来居住超过半年的人口计算进去，则平均每人不到20平方米，每户平均建筑面积不到60平方米。考虑到我国城市平均每户人口少，更考虑到中低收入者购房承担能力低等因素，多建中小户型住宅应成为解决我国中低收入者买房难的可行办法。因此，我国规定经济适用住房主要建55—80平方米建筑面积的中小户型是完全适当的。这里，再作以下补充建议： 一、经济适用住房最大户型控制线应定为100平方米； 二、80—100平方米的住宅不得超过经济适用住房总数的10％； 三、经济适用住房房价由各城市政府根据实际情况确定并予公布； 四、凡建筑面积和售价超过控制线的，不得享受经济适用住房的优惠； 五、城市政府每出让一块用于建设住宅的土地，要根据不同地块的条件，规定其中有多大的比重建设经济适用住房小区，多大的比重建商品房小区，从而增加经济适用住房的建设量并促其分散分布，以免建设集中的规模很大的“低收入居民区”。这样做，还可使更多的房地产商承担建设经济适用住房的任务。 六、要下决心弄清楚居民的收入，这是实施住房分类供应的基础工作。这里要明确指出，如果弄不清楚居民的收入，不仅影响政府的税收，还会影响政府制定相关政策和宏观调控的科学性。虽然弄清楚居民的收入有很大的难度，但只要下决心抓，特别是制定出严格的制度（含罚则）并坚决施行，狠抓几年，就会收到明显的效果； 七、由于这些年不合理地宣扬大户型住宅，误导了人们的住房消费观念，致使有的城市建的小户型经济适用住房暂时不好销。各地可以根据本地实际，在建设经济适用住房小区时，从55—100平方米中选建三四种户型，既方便居民挑选，又有利于销售。 利用累进税大力发挥调节作用 建议利用累进税的调节作用，开征高档住宅税，作为解决住房供应结构性矛盾的一种有力的办法。 例如，可否采取以下税率：建筑面积100平方米以下的经济适用住房，实行不收土地出让金和享受税费减半的优惠。建筑面积101—120平方米的住房，不享受上述优惠。超过121平方米的住房，要征收高档住宅税。分别征收的高档住宅税率是：121—160平方米为2％；161—200平方米为4％；201—300平方米为7％；301—400平方米为11％；401平方米以上为15％。此外，售价在1000万元以上的特大豪宅税率为20％或者更高一些。 在制定税率时，要着重考虑两条原则：一是，有利于多建经济适用住房和低价位商品房，适度抑制高档住房；二是，通过累进税的征收，使房地产商开发高档住房和低价位住房获取的利润相差不大。前面提出的累进税率绝对值建议，没有经过精确测算。主管部门在制定统一税率时，按照以上两条原则进行测算，定会对上述建议税率做出合理的调整。 同时，可以考虑增加一些有关的税种： 一、开征物业税，这是西方国家常用的税种。开征物业税后，可以进一步发挥高档住宅税的后续效应。有关人士建议借鉴有些西方国家的办法，开征受益税，即某一地段，由于政府投入巨大的市政建设投资而改善了相关条件，使得这一地区的房地产因获取级差地租涨价而征收的税。 二、近几年新建的有些豪宅，每户占用一两亩土地甚至十几亩土地，首先严重浪费宝贵的土地资源；其次让房地产商靠土地赚大钱；同时严重地损害社会的和谐。为此，建议通过立法来控制城市居民的宅基地，并对超过宅基地高限部分征收若干倍于土地出让金的高税。 双管齐下解决结构性矛盾 搞好经济适用住房建设和推行高档住房累进税，不仅有利于解决住房供应结构性矛盾突出的问题，而且具有更广阔的作用和意义，现说明如下： 1．我国城市居民中的中低收入者，占居民总数的大部分，通过多建经济适用住房和收取高档住宅税，集中力量把中低收入者居住的经济适用住房和低价位商品房的问题解决好，是在住房问题上贯彻以人为本和为大多数居民服务原则的大事。 2．把征收高档住房税与个人所得税结合起来，可以进一步抑制某些富人过富，起到一定程度上缩小社会贫富差距的作用。由于许多西方国家并不征收高档住房税，因而在我国征收高档住房税，是一条从我国国情出发而带有“创举”意义的举措。还要指出，让富人多交税，为社会发展和经济发展做贡献，是一定意义的照顾社会公平。 3．一套55—80平方米的住宅和120平方米以上的住宅相比，如果容积率相等，就可以节约每户用地50％以上。如果每年建设的住宅有上亿平方米是中小户型，节约的土地将是一个巨大的数字。因此，推行这一举措，对于节约用地和建设节能省地型住宅，将会产生重要的作用。 4．目前有些房地产企业之所以能获取高额利润，除在土地上囤积居奇外，主要靠建设价格高的高档住宅特别是豪宅牟利。因此，对高档住宅特别是豪宅实行累进税，是减少房地产企业获取高利的一种措施。 5．目前高档住宅获利高，经济适用住房和低价位住房获利低，使得有些房地产商不愿意建低价位住宅。如果通过税收把两者的利润拉得比较相近，由于经济适用住房和低价位住房比较好销，其建设的比重自然会增大。 6．我国长远的住房发展前景是，到2020年人均住房建筑面积达到30—35平方米（其中的30平方米是增加了外来居住超过半年的人口计算的），按届时我国城市每户3．1人计算，则平均每户住房建筑面积为93—108平方米。现在把经济适用住房最高控制线定为100平方米，即使到2020年也只是稍高于平均数。 7．我国在房改中，把公务员中处长的住房面积定为80平方米，司局长为120平方米。把经济适用住房最大户型控制线定为100平方米，还高于处长的住房面积。日本的东京是全世界房价最高的城市之一，为了解决居民特别是中等收入居民的买房难，近几年在东京建设的以中等收入者为主要对象的几个住宅小区，每套住宅的建筑面积最大的70平方米，最小的45平方米。日本人均国内生产总值为3．3万美元，我国刚超过1000美元。相比之下，把我国经济适用住房的最高控制线定为100平方米还可能高了一点。8．经济适用住房建设的比重增大，城市政府会相应地减少土地出让金和税费收入。而实行高档住宅累进税后，政府将会从整体上增加收入。建议将这笔税收作为城市地方税而进入城市财政收入，主要用途有二：第一，用于提高经济适用住房的水平。建设经济适用住房绝不能降低档次，而要确保质量和水平，做到“三不、两高、一美、一低”。即面积不大、售价不高、占地不多；质量高、水平高、环境美和能耗低。第二，用于基础设施。近几年有些城市建的经济适用住房小区，交通、中小学、医院、商业服务等配套设施跟不上，居民进住以后，生活、工作都很不方便。希望在收取高档住宅税后，能进一步把这些问题解决好。 9．推行梯度消费，是解决居民“买房难”的有力措施。例如，一个人参加工作之初，先租住公寓，其后购买或租住35－40平方米的旧一居室，再后购买55－70平方米的旧房……这样梯度前进，购房难度就小得多。这也要求新建住房多建中小户型。有的城市还可以根据市场需求，适度建一些40平方米左右的一居室。 10．有些大城市，外地和国外来购房的比重日益增大，并主要购买大户型住宅。外来购房者同样享受这个城市投入巨额资金建设的基础设施和公共服务管理，让他们买房时为这个城市多交一点税，是合情合理的。 　　(华夏时报)　　(作者：包宗华：中国房地产及住宅研究会常务副会长)