近日，旭辉控股旗下永升生活服务在港交所主板上市。据克而瑞研究中心统计，2018年以来已有5家房企旗下的物业公司赴香港上市，为历年之最。

业内人士认为，在持续严格调控的市场环境下，房企之所以热衷物业分拆上市，除为推动业务规模扩张外，更为寻求创新升级原有业务，从而增加新的利润增长点。

从今年上市的物管公司资金用途来看，大部分资金都被用来收并购以扩张规模。如雅生活将65%的融资投入收并购，其中45%收购其他物管公司，10%收购物管相关业务公司，剩余10%成立物业管理产业基金扩大业务的地域覆盖范围；永升服务将有55%的募资金额用于战略性收购及投资。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，由于目前物业管理行业集中度不高，全国约有11万余家物业企业，每一家平均的管理面积规模很小，行业前100强的市场份额仅占整个市场存量的32%。因此，目前上市的物管企业几乎都将所融资金用来投资和收并购项目。

永升服务执行董事兼总裁周洪斌透露，上市融资中的55%将投入战略性收购和投资领域，以抢占物业管理的市场份额，实现规模的跨越式发展。“永升服务未来的覆盖范围将从目前的35座城市扩张至至少100座城市。”

旭辉集团董事长林中认为，在房地产市场严格调控的背景下，通过将物业分拆上市，房企旗下物业板块能够减少对于集团的资金依赖，同时实现独立运作，减轻母公司财务压力。

值得注意的是，部分房企旗下物业公司上市旨在扩大品牌影响力，寻求在原有业务上的创新与突破。除传统的住宅业务外，还将物业管理服务延伸至工业园、商业物业等非住宅业务。

以佳兆业物业为例，该公司的非住宅物业管理服务已延伸至商用物业、写字楼、表演场地、体育馆等公共设施。佳兆业物业有关负责人表示，未来该公司将继续拓展非住宅业务规模。

“物管公司通过拓展不同类型的物业管理组合，将更有效地分散收益来源，从而实现业绩的持续增长。”周洪斌表示，在聚焦住宅物业的同时，永升将抓住政府机关服务社会化、城市运营管理提升等机遇，开拓更多的非住宅物业，使在管物业组合更加多样化。

上市物管公司在不断拓展新业务模式的同时，还在积极探索增值服务，提高盈利能力。

例如，新城悦计划在原有业务基础上，提供养老服务、健康及健身服务、餐饮服务乃至资产管理服务；奥园生活服务表示将积极探索多元化服务，如医疗美容、中医服务、养老服务等；永升服务融资将用于建立智慧社区，开发“一站式”服务社区平台及“悦生活”线上服务平台，以创新社区增值服务。

周洪斌给算了一笔账：“标杆物业管理公司一般具有三大业务板块，一是传统基础物业服务，目前占总收入的65%；二是非业主的增值服务，主要是对开发商提供的服务所产生的收益，占总收入的近20%；三是住宅业主的增值服务盈利，即通过业主需求识别，物管公司通过设计相应的产品和服务满足业主生活需要，从而产生物业费之外的收入，这部分占总收入的15%，未来盈利"想象空间巨大’。”

丁祖昱认为，随着房地产市场逐渐迈入存量时代，加大、加快楼市产业链条下游的物业行业布局将成为众多房企的发展目标。