下半年以来，高层会议中频频提及“三大工程”，支持其加快落地，这三大工程，也就是未来房地产行业的三大“功臣”。即：城中村改造，保障房建设，平急两用基础建设。

     首先我们看城中村改造，城中村改造年均潜在投资规模或在5000亿元左右。据统计的超大、特大城市城区内自建房户数及总建面积，测算城中村总面积或在7亿平米左右。假设城中村改造项目拆除比例在10%-30%，拆建比为2，则总投资或在2-4万亿元，5年改造期年均投资为4000-9000亿元，7年改造期年均投资为3000-6000亿元。

     其次再看保障房建设，配售型保障房年均潜在投资或在3000亿元左右，租赁型保障住房年均投资或近2000亿元。配售型保障性住房建设主要在城区常住人口300万以上的 35 个大城市、城区住户一亿户左右。参考新加坡经验，中性假设35大城市10年新增30%城区家庭住入保障房、年均新增300万套，则年均潜在投资或在3000亿元左右。同时，保障性租赁住房投资或加快，中性假设2024年完成“十四五”剩余目标的六成、即183万套，年均投资或近2000亿元。

     最后看“平急两用”基建项目，年均潜在投资规模或在2500亿元左右。截至11月底，杭州披露共储备116个项目，总投资770.35亿元；武汉披露共储备项目23个、总投资162.5亿元。以杭州、武汉两地城市面积数据推算，超大特大城市“平急两用”基建项目总规模或在3500-7500亿元；假设周期两年，年均潜在投资或在2500亿元左右。

     “三大工程”的潜在规模，城中村改造5000亿，保障房建设5000亿，平急两用2500亿，年均投资在1.2万亿元左右，2024规模或受落地节奏、资金掣肘，但总体依然可观。

     三大工程离不开资金的支持，12月4日，央行行长在《人民日报》发表《加快现代中央银行制度建设 构建中国特色现代金融体系》。邮储银行与八家房企一对一座谈。中国银行走访绿城、龙湖、万科等多家房企开展一对一交流。近期上交所组织召开沪市房企座谈会，表示一视同仁支持不同所有制房地产企业的合理融资和并购需求。上交所表示服务房企利用好资本市场工具，积极探索“三大工程”等项目落地实施的具体路径。

     如果三大工程全部落地，将会强劲带动钢材需求的增量，其中城中村改造带来约800万-3200万吨钢材需求。随着近期12 月中央政治局会议召开，定调较去年有所增进，导致市场对于政策力度又有新的预期，叠加三大工程明年带动钢材的增量需求，钢价再次进入阶段性上涨走势。这一波行情大概率会走至2024年1-2月份，如果明年3-4月旺季需求兑现，还能冲击更高位置，否则会碰到“强预期+弱现实”的震荡结构。