编者按：珠三角既是改革开放的前沿，也是房地产崛起的策源地。从最初的万科，到后来的“万保招金”，再到“华南五虎”，都在中国房地产的江湖中书写了浓墨重彩的一笔。如今，中国地产江湖派系林立，急剧扩张中的房企要想全国化，除了长三角，进军珠三角也是必选项。

　　本期房产周刊，《每日经济新闻》记者重返中国房地产市场的“策源地”，以招商蛇口、富力地产、中国奥园为案例，从区域格局，到派系搅局，再到迭代升级等进一步挖掘房地产市场“向上的力量”。

　　2016年，恒大、万科、碧桂园皆晋升3000亿元销售规模房企，三家巨头重兵布局大本营珠三角，加速全国布局的融创、泰禾、阳光城等通过收购等多元手段拿到珠三角的入场券，本土豪强时代地产、方圆地产、鸿荣源、佳兆业等深耕区域，成为楼市格局中不能忽视的力量。

　　“以广深为双核的珠三角经济活力强劲，给市场长期看好的底气，大房企重兵布局于此，区域销售业绩直接影响到排名。”明源地产研究院首席研究员刘策认为，珠三角区域的准入门槛被快速拔高，但市场化程度高的特性也为进入者提供多种通道。

　　●加仓：三大巨头重兵布局珠三角

　　在人口趋势的研究方面，万科一直走在业界的前面。万科集团高级副总裁、广深区域总经理张纪文曾经表示，过去5~10年的发展，人口和产业的改变导致珠三角变成与大东京、大伦敦类似的大都市，所以房企布局不能取决于单个城市发展，应该讨论它们在整个都市圈结构中的机会。

　　在都市圈或都市带时代，这一趋势正在以可见的速度推进。随着区域内部人口大规模向珠江口流动，广州、深圳承载能力不足导致购买力向周边城市转移，核心城市的产业升级与产业转移也同步启动，都市圈各城市都在动态平衡中找寻自身定位。

　　人口与产业的高频流动显示着经济的活力，这是房地产行业长足发展的基石，全国布局的房企急于在此扩充版图。2016年销售业绩达千亿以上的房企共有12家，除绿城中国外，其余11家房企已进军“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州及东莞均有项目。

　　从珠三角出发的3000亿元巨头恒大、碧桂园在其中重兵布局。自2015年收购新世界惠州项目以来，恒大不断增加在惠州的土储。而惠州之前，其早已在深圳、东莞落子，“大深圳”布局成型。

　　据记者不完全统计，6年时间，恒大在深莞惠布局的项目超过40个，碧桂园8年时间里布局超过50个项目，两者的项目总数加起来约有100个，相当于今年深圳新房预计入市的新盘数目。目前，恒大在“深莞惠”的土储已达2095.3万平方米，碧桂园的土储达到4195.9万平方米，位居前列。

　　万科历来推崇“轨道+物业”模式，华润转让万科股票给深圳地铁也将万科与深铁绑在一起。万科研究指出，未来按照TOD模式大规模发展轨道交通的城市带里面，以深圳为核心的“深莞惠”，是最重要的一个地区。

　　2016年6月12日，万科与深圳地铁签署合作协议。签署合作备忘录还包括东莞实业投资控股集团、重庆城市交通开发投资集团、中轨集团等。从深圳地铁四期规划看，其中14号线将连接惠州，因此深圳地铁参照东莞合作模式进入惠州的可能性也很大。

　　万科高级副总裁谭华杰就表示，房地产企业抓住了轨道交通，就抓住了未来。要抓住轨道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳为核心的“深莞惠”都市圈。

　　●入场：新进入者通过并购拿地

　　珠三角成为房企鏖战主战场，意味着准入门槛越来越高。在传统“招拍挂”方式拿地难度和成本高企的当前，新进入者开始通过其他方式争夺入场券，“曲线入市”这种做法或将更多出现。

　　2016年5月19日，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7个项目公司的所有股权。通过此次交易，融创中国获得了深圳及惠州的项目。同年5月初，融创联合合景泰富地产以30.95亿元竞得广州增城朱村两块地，曲线进入广州市场。

　　1月4日，融创在广深区域的品牌发布会上透露，其完成广深区域的初步布局。融创方面表示，珠三角区域作为公司未来发展的重中之重，成为融创全国布局的第六大区域。截至1月4日，融创在广州、深圳、佛山、东莞等珠三角8个城市布局的项目达到20个。广州市场在去年5月份首次拿地破冰之后，储备项目3个，分别在增城朱村以及老城区海珠。增城两个住宅项目都将于今年开售，预计在第三季度入市。

　　闽系房企阳光城低调潜行，通过数起收购扩大在华南版图。1月24日，阳光城公告宣布31.8亿元收购汉国置业旗下广州天河区两宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，阳光城分别以11.03亿元、12.67亿元和3.66亿元收购南沙的广州广晟海韵房地产有限公司49%股权、广州南沙经济开发区太古房地产有限公司90%股权、广州南沙经济技术开发区逸涛雅苑房地产有限公司90%权益。

　　通过数次并购，阳光城不仅实现了进入广州的目标，并且在这个城市累计持有土地面积超过70万平方米。

　　中信建投的研报预测，阳光城会继续加大股权拿地模式的运作，以期进一步打开深圳等一线市场，“在一二线城市土地成本居高不下的环境下，以非市场化途径获取高性价比土地的能力是在未来竞争中占领高地的一大助力。”

　　另一家闽系房企泰禾在2016年“高举高打”，继续加强一线城市布局，除京津冀、长三角外，还形成了以深圳为中心的珠三角布局。

　　据记者统计，仅在深圳坪山、佛山、珠海、东莞，泰禾获取的土地便花费过百亿元。2016年末，泰禾又进入惠州，以3.518亿元拍下巽寮滨海旅游度假区赤砂村地段。

　　国泰君安分析师刘斐凡表示，行业集中度的提升有助于新进房企扩大在华南的布局。他认为，一些开发、营销能力不足的房企项目只能被实力雄厚的大公司收购，一些中小企业由于战略转移或者资金压力大等原因转让地块，也给寻地的房企提供了机会，2017年，在珠三角楼市中的股权收购会更加普遍。

　　●旧改：一个弯道超车的机会

　　无论是外来大鳄还是本土豪强，扩大广深布局不得不面对土地供应紧缺的困局，城市更新将是主动或者被动的选择。一线城市本身的产业升级、区域结构变化、人口组成更新、个体需求变化，都要求城市持续更新，这些将给片区物业的改造带来投资机会。

　　在新增土地供应紧张的情况下，城市旧改成为土地供应的主力军。深圳中原研究中心数据显示，2016年深圳全市新增土地供应面积580.7万平方米，其中旧改面积达到330.7万平方米，占比高达56.9%。

　　根据深圳发布的《城市更新“十三五”规划》要求，在此规划期内，全市要争取完成各类城市更新用地规模30平方公里;完成100个旧工业区复合式更新、100个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。据此推算，深圳未来旧改和城市更新市场规模在数万亿。

　　这一未来主战场已经引得多方抢食，深圳本土开发商如佳兆业、招商蛇口、华侨城、万科以及外来开发商恒大、碧桂园等，均在加码进入旧改领域，彼此之间竞争激烈。旧改项目将成为这些开发商的重要收入和利润来源。

　　2016年12月26日，恒大签约湾厦城市更新项目。其同时透露，目前公司已在深圳拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后预估总货值约6000亿元。

　　恒大动作迅猛，深圳本土开发商也不甘落后。目前在深圳拥有及潜在在谈的旧改土地储备上千万平方米的开发商，至少有华润、佳兆业、华侨城、招商蛇口这四家。

　　佳兆业是深圳本土专注城市更新和旧城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆业组建了全国第一家专业城市更新公司——佳兆业置业公司。据了解，佳兆业的城市更新项目覆盖深圳龙岗、福田、盐田等区域。

　　受限于土地资源稀缺，万科也在深圳发力旧改项目，布局了作为深圳总部的皇岗三星理光厂房地块、福田车公庙捷荣创富厂区城市更新单元、留仙洞万科云城、南山渔一村、南苑新村等旧改项目。

　　随着深圳市区住宅用地紧缺，工改工项目受到开发商的青睐，深圳万科亦有涉猎。紧邻福田市区的、原关外的坂田万科梦工场地块和万威空调厂地块分别被暂时做成面对公众的集团营销展厅和星火online创意生态产业园，未来也做成工改工项目进入市场销售。

　　刘策表示，珠三角地区市场化程度较高，即使像旧改这样的领域也不会设地域门槛;随着存量资产时代的到来，在这个领域的布局快慢将成为影响未来市场格局的变数，不排除踩中节奏的企业实现弯道超车。