2月22日，国家统计局公布的2017年1月70个大中城市房价数据显示，一二线城市新房房价环比止涨，同比涨幅进一步回落，但二手房市场房价却依然维持向上的态势，楼市持续多日的涨幅出现分化。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松2月22日在接受中国经济时报记者采访时指出，2017年1月房价的变动，主要与住房金融政策相对收紧有关，未来要让公众对房价形成稳定预期，需要综合考虑金融信贷、税收、土地等调控政策的影响，理清楚各种政策对房地产市场的作用机理。

　　新房、二手房市场分化

　　“930新政”后不断加码的楼市调控率先冲击新房市场，一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨，三线城市走势总体平稳。

　　2月22日，国家统计局公布70个大中城市房价，各地二手房价格涨幅超过新房，二手房的价格平均环比上涨035%，而新房为024%。

　　数据显示，2017年1月，一线城市新房市场除广州外全面停涨，15个热点城市中深圳、无锡环比下调05%，天津、上海、南京、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉等城市也都出现轻微下调。但二手房市场回调趋势并不明显，普遍环比仍然上涨。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，2017年1月，全国房价处于平稳中，基本结束前期的暴涨，2017年楼市进入了趋稳阶段。从最近3个月数据看，调控重压下的房价拐点已经接近出现，特别是限价严格的新建住宅价格调整明显超过二手房。

　　但也有分析师认为，由于二手房的价格依然坚挺，现在判断拐点到来还为时过早。麦田地产品牌负责人张月2月22日在接受中国经济时报记者采访时分析说，新房和二手房在半年内的价格变化基本同步，判断房价的变动要看一个周期内的变化情况，仍有待观察。

　　我爱我家市场研究中心首席研究员孔丹对此持类似观点，他在接受中国经济时报记者采访时指出，目前一些一线和重点二线城市的二手房逐渐占据楼市的主导地位，新房市场受到结构性因素影响较大，因此二手房市场的变动更能反映房价的变化。

　　“目前新房和二手房房价已出现分化，冲高逐渐企稳，是否拐点还要等待二手房市场的变化，目前二手房市场中的需求大部分是去年'930’新政出台后，买卖交易的房子，看未来二手房市场的变化，要等之前的需求释放完后，还需再等一两个月。”孔丹说。

　　宏观调控政策或继续趋紧

　　2016年以来宽松的调控政策或已转向从紧，货币和土地市场等调控手段将影响楼市走向。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，受到去年全国大范围收紧调控影响，全国70个大中城市房价数据已基本进入稳定通道。而从政策预期来看，收紧仍然将成为2017年房地产市场的主旋律。

　　2016年天量货币是造成房价上涨的重要推手，央行数据显示，2016年全国新增个人住房贷款总额约为496万亿元，是2015年的186倍。不过此前就有消息称，央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。2017年，房贷政策将会收紧，其中降低利率优惠、严格房贷资格认定等措施，将可能在楼市过热的城市实施。

　　从土地市场来看，继北京开始执行“限房价、竞地价、竞自持”之后，天津也开始加入这一行列，报价达到上限之后“拼自持面积”。除此之外，广州、深圳等多个城市也在土地出让当中实施限价，而杭州、郑州等地则是对于溢价率进行限制。多地开始从土地市场入手来遏制房价上涨的源头。

　　任启鑫认为，在这一系列收紧政策的指导之下，预计2017年各大中城市房价水平将继续维持稳中有降的水平。

　　张大伟表示，从2016年9月30日以来，一系列楼市调控政策已经出现在28个城市，出台各种相关房地产的新政接近80次。从春节后的市场预期看，楼市调控趋势依然延续。从全国楼市看，整体平稳趋势明显，春节后，各地信贷收紧态势明显。预计本次调控将贯穿2017年全年。20个调控严格的城市房价将出现5%-10%的价格下调空间。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2016年第四季度全国热点城市积极吸收调控政策效应，市场过热现象受到了明显遏制。尤其是从月度数据看，四季度各个月份限购等政策不断升级、政策不断加码，所以，房价环比增幅在不断收窄，这也遏制了房价同比增幅的扩大态势。总体上说，观察1月份的70个城市的数据，可以看到房价走势继续朝稳健平稳运行的方向演进，预计今年上半年基本上过热房价可以得到有效控制。

　　稳定预期要理清政策作用机理

　　虽然目前市场对于房价走势还存在不同观点，稳定市场预期对房地产市场健康发展的作用已经显现。

　　邓郁松向本报记者分析说，预测房价变化，需要分析影响房价的因素。2009年和2016年的房价上涨，都处在较低的利率水平上，国内不止降息，还实施优惠的房贷政策。最近各地又重新实施限购和限贷政策，贷款利率的优惠幅度缩小，减少了对高房价的支撑力。

　　他强调，如果想保持房价的相对稳定，一定要保持住房金融政策的相对稳定，要控制房价，一定要理清楚各种政策对房地产市场的不同作用。

　　最近几轮的房价上涨，率先出现在一线城市。张月向本报记者指出，从一年周期看，房价与城市自身经济上行与否有关，也与一线城市新房的价格风向关系密切，因此，1月一线城市商品房普遍止涨，其他城市的价格下行压力会更大。

　　邓郁松在接受本报记者采访时分析说，每次房价上涨大城市都率先上涨，而且涨幅高，主要原因是居民的金融意识较强，对利率变化很敏感，因此，金融政策对一线城市房地产市场的影响相对较大。加之一些一线城市最近几年新建商品住宅供应量持续下降，成为导致房价上涨的另一个原因。

　　“最近几年虽然一线城市增加保障房供应量，却减少商品房供应量。未来要考虑在可能的情况下，在土地供应中适量增加一线城市的商品住宅供应占比，同时建议降低交易环节税费，盘活二手房，以增加市场供应量，缓解供求关系。”邓郁松说。