商办楼盘平价抢跑房山出现单价5万元项目价值洼地正被填平

  经过了1月、2月的冷清，北京楼市终于有望在3月份迎来回暖。研究机构的统计数据显示，3月份预计将有23个新老项目入市，既有小户型的商办产品，也有中大户型的普通住宅，售价也从最低的25000元/平方米到15万元/平方米不等。根据以往的经验，3月份历来都是楼市成交的热点月份，购房人往往也能在3月份拥有更多的选择，而开发商也会根据3月份的市场冷暖为整个一年定调。那么，接下来的一个月有哪些可售的楼盘呢?《广厦时代》为您详解阳春三月北京新盘动向。

  3月供应开闸23个新盘项目入市

  楼市在3月历来都有小阳春的传统，今年至少在供应新盘的数量上，一扫头两个月的阴霾。根据亚豪君岳会统计数据显示，2017年3月，北京住宅市场预计将有23个项目入市，其中包括恭和家园、绿地海珀云翡等4个纯新盘，以及包括西宸原著、中粮·京西祥云等在内的19个老项目后期。在23个项目里，除了10个商住盘、一个养老公寓项目以外，其他12个项目为普通住宅或别墅产品。

  值得注意的是，除了房山区的长阳光和作用主打89-96平方米的两至三居以外，其余的住宅项目均主打100平方米以上的大户型。倾向小户型置业的购房人选择空间大幅减少，甚至只能在商住楼里寻找机会。

  对于3月份新盘的开闸供应，亚豪机构市场总监郭毅认为，在经历了1月、2月的季节性供应低迷之后，自3月开始项目入市积极性明显提升。不过，受到去年土地供应不足的影响，未来北京住宅市场新增供应难以再现往年单月三四十个新盘的供应量，月均20个左右的项目也将成为极限。

  尤其是从近期发布的2017北京供地计划来看，住宅用地在2017年的计划供应仅610公顷，同比减少近五成，其中商品住宅用地计划更是仅260公顷，同比减少七成，并且其中还单列自住型商品房用地83公顷，纯商品住宅用地面积仅177公顷，还面临“竞自持”的风险。由此也可以判断2017年土地供应也难以出现太大突破，而纯商品住宅潜在供应更是将维持低迷。这一趋势也将促使住宅市场规模继续收缩，而高端化的趋势也将进一步加深。

  商办楼盘开年率先抢跑

  在3月份入市的项目中，表现最为抢眼的无疑是商办楼项目。预计开盘项目表格显示，23个将在3月入市的项目中，商办类多达10个，包括中国铁建(601186,股吧)·原香汇、天健广场、首创中心·天阅公馆等，售价也从20000元-80000元/平方米不等。

  以往只是小众的商办产品为何集中入市?郭毅分析：“自去年通州双限之后，北京市商办物业全面调控的风声不断，而今年1月上海(楼盘)暂停商办项目销售，更是将这一类型产品推上风口浪尖，将收紧调控已是箭在弦上，因此这类产品纷纷抢着入市。”数据显示，2016年北京房企商办类物业获得的销售额高达1304亿元，占商品住宅销售额超过三成的比重。而一旦调控祭出对于房企来说将是巨大打击，因此自2月中旬开始，商办集中入市的趋势即开始显现，这也或将成为商办产品“最后的盛宴”。

  目前对商办产品实施限购的只有通州区，从调控的影响来看，通州在2016年的前4个月并未对商办进行限购，通州商办产品月均成交量为2150套，而调控之后的5-12月月均成交量则狂跌至352套。对此，郭毅分析，由于北京住宅供地量不足造成的土地成本高涨，对于开发商而言，住宅产品的盈利空间有所收窄，且去化周期不断拖长，在此基础上，商办产品成为弥补业绩缺口、提升利润的重要途径。而一旦商办项目调控深化，销量受阻，势必会对房企产生重大影响。

  也正因为如此，多数商办项目采用了平价跑量的策略。2月下旬已经开盘的多个商办项目中，报价最高涨幅仅为7%，再加上套均待售面积普遍控制在70平方米以内，最低仅为35平方米，小户型、低总价且不限购的优势使得这些项目成为楼市去化的主力。

  房山地铁沿线洼地全面补涨

  除了商办项目以外，房山的新盘在3月的表现同样抢眼。统计数据显示，3月新盘中，来自房山的项目有8个，再加上2月份已经入市的远洋新仕界、天资华府等，房山近期新盘供应量超过10个，成为绝对主力。量涨的同时，房山各类项目的售价也是明显上涨，根据北京青年报记者的实地观察，包括天资华府、远洋新仕界、蓝光星华·海悦城在内的房山项目新开盘价格较高，有可能打破新年首月市场持续低迷的情况。

  上周，远洋新仕界的售楼处除零星分布着几家来签约的准业主，前来咨询项目情况的购房者也不在少数。由于该项目开盘当天就销售了九成以上，因此售楼员们基本处于闲散聊天状态，对于有意购房客户，工作人员直接冰冷地甩出“没房”。

  而当购房者咨询房山区域还有哪些项目有纯住宅时，销售人员干脆以“整个房山现在都没房”来回应。

  北青报记者实地走访中了解到，曾经被戏谑为“房山”的房山区，如今可售普通商品住宅也变得稀缺了，尤其是100平方米以下两居已难寻踪迹，100-140平方米的三至四居成为主力户型。

  不仅如此，价格也是大幅飙升。远洋新仕界的置业顾问告诉北青报记者，该项目分为住宅和商办两种，其中住宅主打90平方米左右的户型，目前已经没房了，售均约为49000元/平方米。

  而在3月份预计入市的长阳光和作用，作为老项目后期，涨价趋势更加明显。统计显示，去年930新政之后，该项目开盘售价仅为36000元/平方米，随着今年初房山区整体价格的补涨，新开盘部分的预计售价已经达到了48000元/平方米。

  此外，1月5日北京市住建委发布今年第一张预售许可证发给了位于房山区稻田地铁站的稻香悦家园项目，该项目最终定名为中粮·京西祥云，实际上就是去年天恒中粮联合体以42亿购得的地王项目。获批的预售均价超过55000万元/平方米，最高预售价格为60160.32万元/平方米。业内预计该项目均价将为51000元/平方米，也将房山区域的房价天花板拉上50000元大关。

  不难看出，去年房山区地铁沿线还是3万元左右的价位，今年初已经纷纷向5万元靠拢，洼地已被填平。业内人士表示，房山楼盘价格的上调存在一定补涨因素。以商住项目为例，去年房山项目的涨幅远落后于其他地区，直到去年11月28日龙湖首开联合体竞得的长阳镇商业用地地块，溢价率高达200%之后，房山价格引来了一波暴涨。另外，今年年底房山区将开通首条全自动驾驶线路燕房线，交通情况的改善也成为区域的利好因素。本版文/本报记者李桁

  成交或将有所回升

  3月份入市项目的增多，将直接带来成交的回升。这一趋势已经在2月底有所显现。据亚豪君岳会统计数据显示，2月第三周(2月13日-2月19日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1261套，成交面积11.91万平方米，环比分别增加66%、48%。

  郭毅认为，春节假期对市场的影响逐渐淡去，北京住宅市场的销量也开始复苏回升。从货币信贷政策来看，尽管央行强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”，但从1月信贷投放来看，以住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款达到6293亿元，比上月增加2076亿元，比去年同期增加1510亿元，刷新历史纪录。以货币信贷为助力，加之北京住宅新增供给的严重不足背景下，低总价商办项目集中入市的影响，预计近期北京楼市成交量的回升速度将明显加快。

  另外，在3月份的新盘中，我们还能看到一个养老公寓项目恭和家园，这也是“北京首个共有产权养老社区”，也是此前从未有过的类型。据了解，这一项目的共有产权具体模式为：住宅部分产权将按照企业持有5%、购房人持有95%的形式分配，购房人可以获得具有50年产权的产权证，可以正常出租、转让。而在获取产权之后购买者还需按月支付一定数额费用来获取适老服务，据悉为3000元/月/套。

  业内人士认为，作为北京首个新型养老项目的尝试，这一项目的模式在是否合法合规的层面仍有存疑，而其共有产权的模式对于购买者来说风险未知。但是中国老龄化现象日益严峻的背景之下，城市养老服务市场化已成为趋势所向，未来预计将出现更多类似的养老项目。