近日，工、农、中、建、交5家大型银行以及中信银行、招商银行、北京银行等多家银行发布了上调住房贷款利率的最新通知：以网签日期为准，5月1日(含)以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。

　　继北京楼市“3·17新政”出台之后，房贷利率的提高又一次引发公众对楼市走向的广泛关注。那么，银行房贷利率的提高对购房人影响程度如何?银行上调房贷利率有何动因?北京是否会发挥风向标的作用，引导其他一线城市跟进上调房贷利率?近期密集出台的楼市调控政策是否已经改变或是会在未来改变房价看涨预期?

　　房贷利率提高抬升月供

　　“房贷利率提高，影响的主要是购房人每月的月供成本。”记者来到链家地产北京东城区某门店了解到，在多家中介门店接到的执行通知中，涉及的银行范围更广泛。“房贷利率提高会影响一部分客户，对投资客影响较大，但对市场影响最大的还是之前首付比例的上调，目前的客户比之前少了不少。”该门店工作人员表示。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，4月份北京全市二手住宅共完成网签16902套，比3月份的25952套减少35%，比2016年4月份的26374套减少36%。链家研究院对其选取的“核心500盘”进行研究和分析，发现新政后1个月，北京市二手房市场整体成交量下滑74.9%，近3成的小区无成交。

　　业内人士认为，北京在3月份密集出台的楼市调控政策在4月份初显成效，此番房贷利率的提高将进一步抑制炒房行为，使楼市回归理性。

　　融360监测数据显示，4月份北京地区首套房利率平均折扣为9.27折，平均利率为4.54%。在监测的30家银行中，18家银行首套房执行基准利率的9.5折，7家执行9折，利率最低的是平安银行和南京银行，均为8.5折。对于二套房贷款利率，除暂停受理的两家银行以外，28家银行二套房贷款利率稳定在基准利率上浮10%的水平。

　　记者算了一笔账：以商业贷款100万元、贷款期限25年计算，首套房执行95折利率时，月供为5649.5元，执行基准利率后，月供为5787.8元，月供增加了138元;而对于二套房来说，若按照此前二套房商贷利率上浮10%计算，执行利率则为5.39%，月均还款额为6075.4元，若按照上浮20%计算，执行利率则提高至5.88%，月均还款额为6369.9元，每月增加了294.5元。

　　“房贷利率的上调对房款总额高的房子影响大一些，主要影响那些月供还款能力偏弱的购房人，其有可能会因此暂停或延迟购房计划。”上述链家地产门店工作人员对记者说。

　　北京中原地产首席分析师张大伟表示，北京购房者平均贷款额大约为200万元到300万元，因贷款利率提高而增加的月供并不一定是个小数目，特别是首套房贷利率恢复基准利率，对购房者的心理影响比较大。

　　银行资金成本上涨

　　对于此番提高房贷利率，专家表示，除了顺应政府楼市调控政策风向以外，实体经济回暖、银行资金成本上涨也是重要的原因。社科院金融研究所银行研究室主任曾刚接受本报记者采访时表示，今年一季度实体经济回暖迹象明显，GDP增速较快，实体经济需求上升使得银行议价能力提高，未来银行把更多的资金配置到企业端将是明显的趋势。

　　“从银行自身的角度来讲，出于资金成本和机会成本的考虑，即便没有楼市调控政策的要求，在市场机制的作用下，房贷利率也具有上行冲动，这体现了企业需求端回暖的格局。在资金面趋紧、资金成本上升的情况下，房地产按揭贷款对银行的吸引力进一步下降，预计未来按揭贷款占新增贷款比重将下降，利率中枢将上行。”曾刚表示。

　　对此，张大伟也持有相似观点，他认为：“房地产调控政策持续收紧，银行的资金成本又明显上涨，信贷继续收紧是必然的。”融360分析师李唯一表示，银行上调房贷利率一方面取决于政府的调控政策;另一方面也是为当前的货币政策所影响，银行资金成本不断上升，使得银行需要控制房贷业务成本，对资金的流向和使用作出新的规划。

　　至于后期会不会有更多的银行跟进上调房贷利率，多数业内人士表示，未来一二线城市整体的优惠利率差异将会缩小，银行依靠利率优惠来提高竞争力的局面将不复存在。房贷市场将会趋于平稳，房贷增量也将处于一个健康合理的范围。

　　易居研究院总监严跃进表示，除了部分信贷计划相对宽裕、贷款额度相对充足的银行会比较“从容”以外，预计其他银行都会采取跟进的策略。

　　北京或将发挥标杆作用

　　专家认为，北京的这一轮楼市调控在全国具有标杆意义，根据住建部的推广精神，预计一线城市不久之后将全面推广北京地区的经验。事实上，上海和深圳地区已经将首套房贷利率全面上调，普遍从9折上调到9.5折，一些银行已经率先执行了基准利率。

　　值得注意的是，目前全国房贷优惠利率已处于明显收紧状态。融360监测数据显示，4月份全国首套房平均利率为4.52%，环比上月上升0.67%。

　　李唯一认为，全国首套房平均利率上升明显，自1月份以来已连续4个月上升。首套房首付比例和利率的提高，意味着购房人购房后将支付更多的首付金额以及承担更多的贷款利息支出。这也使市场投机者投机成本增加，在一定程度上可以抑制投机行为，也必定将成为当前各地楼市调控的新思路，预计未来还会有更多城市执行这一新措施。

　　在楼市调控政策初显成效之下，对于楼市的看涨预期是否已经改变?中国人民银行的调查显示，今年一季度我国居民的购房意愿仍有提高。

　　记者了解到，2017年一季度，央行在全国50个城市进行了两万户城镇储户问卷调查，结果显示，当被问及未来3个月准备增加支出的项目时，有22.9%的居民选择了购房，较上季度提高2.8个百分点。

　　该问卷调查还显示，对于二季度房价，27.2%的居民预期“上涨”，49.6%的居民预期“基本不变”，10.6%的居民预期“下降”，12.6%的居民表示“郑州、西安调控再加码

　　昨日，郑州和西安先后发布新的房地产调控政策，抑制楼市过热。

　　这背后是在一线及一线周边城市调控升级之后，一些过去市场比较平稳的城市却又出现了一些躁动的迹象。加码的调控政策及时回应市场热点，相应地区的市场走势将会保持平稳。

　　严跃进认为，通过限制住房交易后的再次转让，增加了住房持有的成本，同时也防范资金快进快出的模式，将有力打击各类炒房现象。

　　部分二线城市的调控还在升级。

　　5月3日，郑州正式加入“四限”城市。郑州市限购区域在原有基础上增加新郑市、荥阳市、中牟县;此外，新购住房在取得《不动产权证书》之日起不满3年不得转让。

　　西安市住房公积金管理中心也于当天调整公积金贷款首付比例，其中对首次和再次申请住房公积金贷款购买自住房的首付比例提升，而第三次及以上申请住房公积金贷款的则不予受理。

　　调控升级的背后是部分二线城市部分区域的房价仍在上涨，这些城市多以前期上涨较多的一二线热点周边城市和省会城市居多。

　　据21世纪经济报道了解，3月份以来，西安、重庆、郑州、南宁、长沙、湛江等二三线城市房价存在一定的上涨。

　　易居智库研究中心总监严跃进将之称为“涟漪”和“回流”现象，即一二线热点城市的需求外溢，和返乡置业需求增多。

　　部分城市成交活跃

　　就在一周前，郑州房地产市场仍较为活跃：限购区域中的一些楼盘销售速度明显加快。

　　与此同时，在西安、重庆、长沙、江苏盐城、广西南宁等多个城市也出现了类似的情况。

　　北京一家私募基金人士对21世纪经济报道记者说，他打算投资重庆的房产，原因在于他认为重庆的房价不算高。

　　3月份决定从深圳回家乡西安发展的90后女孩刘杨(化名)，她父亲答应可以资助她首付买房，目前正在西安看房，她发现，这里的房价还在上涨。

　　作为省会城市，西安多年来房价涨幅平稳。但去年底以来，西安房价涨幅有所加快。

　　统计数据显示，西安二手房价4月份达8867元/平方米，环比1月份上涨约10%，同比则上涨20.42%。

　　而受到核心城市圈经济一体化的带动以及核心城市圈需求外溢影响，核心城市外的三四线城市也出现了价格上涨。根据江苏省物价局发布的2017年第二季度《居民消费价格预期调查报告》，镇江楼市二季度被认为“明显上涨”，而南通、淮安等地的商品房价格则是“稳中缓升”。

　　克而瑞地产研究统计数据显示，4月份除深圳因上月基数低，本月成交量上升外，一线城市成交量普跌;热点二线城市成交明显环比下降，厦门、福州、苏州、天津等成交量环比下降均超过3成。

　　而重庆、沈阳和常州等城市市场转暖，成交量同比、环比均有所增长。

　　资金流向洼地?

　　从近期楼市有上涨迹象的城市分布来看，这些城市主要是一二线热点城市周边和省会。

　　这些城市要么处于一线城市辐射范围内，要么自身拥有不错的教育、医疗资源，能够吸引外来人口和回乡人口。

　　比如，江苏盐城目前正在建设高铁，在交通设施到位后，处于“上海一小时经济圈”范围之内。这使得在宁波、嘉兴县全区限购之后，环长三角地区的需求外溢至更远的城市，盐城、太仓等城市楼市也出现了一定的外来客购房情况。

　　严跃进认为，此类城市购房政策相对宽松，购房者积极入市。

　　而西安、南宁、长沙、合肥等城市，本来就是省会城市，人口聚集的能力强，再加上教育和医疗资源丰富，比如西安就拥有国内多所著名的大学和医院，对于无法进入房价高企的一二线城市人口来说，无疑具有一定的吸引力。

　　严跃进认为，西安楼市的上涨，一方面是由于周边郑州等城市收紧了购房政策，投资、投机需求开始进入;另一方面，对调控收紧的预期，也促使本地购房者加快入市。

　　此外，本轮非热点城市还普遍存在一个特点，就是房价基数较低，均价大多在1万元以内，并且在过去多年里房价一直较为平稳。

　　比如西安，安居客新房数据显示，2007年时西安房价在3700元/平米左右，而到2016年9月上涨至7000元/平米左右，十年时间还未翻倍。但2016年10月起，西安的楼市出现了一定变化，至4月底均价上升到了7914元/平方米左右。

　　陕西省统计局新闻发言人张烨近期表示，从2016年下半年开始，全国房地产开始回暖，各省特别是一线城市房价上升。与周边其他省会城市相比，西安房价处于较低水平，因此这次价格上涨，是前期价格持续低迷的一次恢复性反弹。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，在热点一二线调控之后，资金涌向了非热点城市“去库存”。

　　克而瑞地产研究指出，像重庆、沈阳、常州等并不受限购、限贷政策影响的城市，房地产市场预计成交量将维持在较高水平，而三、四线城市走势将出现分化，在返乡置业潮褪去之后，部分三四线城市由于后劲不足，需求再生性较差，预计未来去化节奏将回归至正常水平。

　　调控继续“打补丁”

　　在严厉的调控背景下，非热点二三线城市的房价上涨，引发高度关注。郑州、西安等城市已及时出台新政，查漏补缺。

　　自去年9·30新政启动的新一轮调控以来，已有55个城市出台了调控政策，目前基本形成了环北京、上海、深圳的“调控圈”。

　　在前述城市中，郑州五一前的楼市有上涨迹象，五一过后便迎来了“限售”政策，同时扩大限购区域。西安则在五一假期前，暂停了万科等公司多个项目的网签销售，暂停受理其新项目的预售许可申请。此外，还暂停了与上述项目相关的西安世联投资咨询有限公司等的代理销售活动。

　　随后，西安市住房公积金管理中心又于5月3日公布调整公积金贷款首付比例，其中对首次和再次申请住房公积金贷款购买自住房的首付比例提升，而第三次及以上申请住房公积金贷款的则不予受理。严跃进认为，限售政策后续可能在更多的城市出现。通过限制住房交易后的再次转让，增加了住房持有的成本，同时也防范资金快进快出的模式，将有力打击各类炒房现象。

　　但在更多的三四线城市，去库存也还是主要任务。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也认为，对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。看不准”。

　　曾刚认为，政府对于楼市的调控目标之一是稳定预期。使房地产市场预期归于理性。目前来看，该目标正在逐步实现，随着调控政策的持续发挥作用，过热预期将逐步得到调整。