《住房租赁和销售管理条例》今起公开征求意见《住房租赁和销售管理条例》今起公开征求意见

　　近年来，我国住房租赁和销售市场不断发展，在解决居民居住问题、改善居住环境、促进经济社会发展等方面发挥了重要作用。据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等;自2013年以来，每年全国商品住房销售面积都在10亿平方米以上。在住房租赁和销售市场快速发展的同时，也存在当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题，亟需通过专门立法予以解决。

　　党中央、国务院高度重视住房租赁和销售市场管理工作，在去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展，加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。中央财经领导小组第十四次会议指出，要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。今年2月，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入今年的立法工作计划。

　　征求意见稿共7章47条，包括总则、住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任、附则。

　　明确租赁双方权利义务，构建稳定的租赁关系

　　征求意见稿规定，租赁住房当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，规定出租人应当确保出租住房符合安全要求，承租人应当合理使用租赁住房。为稳定住房租赁关系，保护租赁双方权益，征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

　　一是规范租金支付和调整方式。为减轻承租人集中支付租金的压力，征求意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，征求意见稿规定出租人不得单方面提高租金。同时，还规定直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。

　　二是鼓励签订长期租赁合同。征求意见稿鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订三年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。对于住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

　　三是注重承租人居住权利保障。征求意见稿规定承租人可依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房，住房租赁合同约定出租人可以进入的，出租人要按照约定提前通知承租人。征求意见稿还规定，出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人，收回住房。同时，征求意见稿也规范了承租人租赁行为，规定承租人要按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。

　　四是强化住房租赁市场管理。在管理体制方面，征求意见稿提出了直辖市、市、县人民政府要建立多部门的联合监管体制，充分发挥街道、乡镇等基层组织作用，做好住房租赁管理和纠纷调处等工作。在管理制度方面，征求意见稿规定租赁住房应当办理住房租赁备案，并明确了办理备案不收取任何费用;在规范租赁行为方面，规定直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准，并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象，征求意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。

　　此外，在鼓励发展规模化、专业化住房租赁企业方面，征求意见稿也做出了原则性规定，明确住房租赁企业可依法将住房租赁相关收益设立质权。

　　规范住房销售行为，加大违法行为的处罚力度

　　征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定，特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。

　　一是规范房地产开发企业销售住房条件。征求意见稿规定房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。对于房地产开发企业现售住房的，实行现售备案制度。

　　二是加大对违法销售行为的处罚力度。针对房地产开发企业违规销售住房、扰乱市场秩序等突出问题，征求意见稿明确规定房地产开发企业不得存在发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为，对存在上述行为的，规定了可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

　　加强房地产中介行业管理，规范服务行为

　　房地产中介作为服务行业，在住房租赁和销售方面发挥了重要作用。征求意见稿对房地产中介行业管理也作了具体规定。

　　一是规范机构设立和从业人员管理。征求意见稿规定，房地产经纪机构应当具备一定数量的房地产经纪专业人员。同时，按照国家行政审批制度改革的要求，规定国家实行房地产经纪专业人员职业资格制度，并规定房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。房地产经纪人员在服务时，要实行实名挂牌服务。

　　二是规范房源信息发布。征求意见稿规定，房地产经纪机构发布住房租赁、销售信息前，应当核对委托人身份证明、住房权属信息，实地查看住房，并编制住房状况说明书。针对近些年来快速发展的住房租赁、销售网络信息服务平台，征求意见稿也明确了平台对信息真实性承担的相应管理责任。

　　三是规范收费行为。征求意见稿规定，房地产经纪机构的服务项目实行明码标价制度，房地产经纪机构要在经营场所醒目位置公示服务项目和收费标准，在收费前，要向当事人出具收费清单，房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。

　　四是明确从业禁止行为。针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，征求意见稿规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。经纪机构和从业人员违反上述规定的，征求意见稿规定了给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

　　此外，征求意见稿还注重保护当事人的交易安全，强化住房租赁和销售的监督管理。一是实行实名交易制度。征求意见稿规定住房租赁和销售应当实名交易，并规定在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护。二是实行交易资金监管制度。征求意见稿规定，房地产开发企业预售住房、房地产经纪机构接受委托销售住房的，交易资金应当纳入监管账户。对于当事人自行成交的，当事人可以约定将交易资金应当纳入监管账户。三是实行机构备案管理制度。征求意见稿规定，住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门备案，房产管理部门应当及时将备案信息向社会公开。同时还规定，房产管理部门要落实“双随机、一公开”制度，加大执法检查力度。四是强化政府服务，加强信用体系建设。征求意见稿规定要建立住房租赁和销售信息服务与监管平台，推进房地产行业信用体系建设，构建守信联合激励和失信联合惩戒机制。