日前，广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展(下称“租赁16条”)。“租赁16条”亮点颇多，从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了史无前例的大力扶持。对市民而言，无疑是“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”这一条措施因涉及到学位问题而备受关注。它对学位房乃至整个房地产市场的影响，被多方多角度解读，其中不乏“租房就可以读名校”等充满噱头的说辞。文/图：广州日报全媒体记者王荔珏

　　稳定房地产市场长效机制

　　中地行市场分析人士指出，“租赁16条”的信息量庞大，不能用“租购同权”一言以蔽之。全面客观地审视这16项措施，毫无疑问，政府旨在逐步建立稳定房地产市场的长效机制。

　　过去十多年以来，各种房地产政策在调控与放松中震荡，都难以调和供需矛盾，这种矛盾在热点城市如广州尤其突出。“稳定房地产市场的长效机制”概念提出已久，“不动产登记”已经在推进之中，而长租机制能够满足居住需求，也是长效机制的一部分，这个时候推出也是情理之中。为了满足租赁居住需求，广州市政府已经着手兴建公租房，降低公租房租赁门槛，在土地拍卖中加入“竞自持面积及年限”的做法等。

　　同时，因为住房与户籍制度结合紧密，其中牵涉到教育、医疗等市民待遇问题，要解绑并非易事，“租购同权”是一个好的尝试。在教育资源充沛的前提下，租购同权便于社会人才流动，能够解决户籍制度带来的教育制约。

　　多位楼市专家也表示，新政提出“租售同权”，出发点是好的，让房子回归居住属性，赋予无房市民平等权利。“租售同权”是一个进步，长期会逐步实现。但短期内社会资源有限，“同权”难以实现，但若因此就说楼市会巨变、租赁马上火起来、房价会跌，那就是太天真了。

　　“租购同权”利于吸引人才

　　中地行市场分析人士强调，“租购同权”绝不是“在广州租房就可以入读名校”这么容易，毕竟，满足“租房就近入读”的条件不少。

　　首先，受惠人群并不如大家想的那么广。政策原文如此描述：“具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的”。简单来说，并不是所有孩子都满足条件，必须是有广州市户口的孩子，或者是人才绿卡持有者的子女，或者已能够积分入读的外来人员的子女。拥有户籍或能够积分入读的家庭，一般是在广州奋斗多年。“人才绿卡持有人子女”这个提法，才是本次新政的亮点。联系近期层出不穷的城市竞争力比较现象，我们有理由相信，这也是广州市政府吸引人才流入的一项措施。高端人才流动，需要更便利的措施来满足他们在工作以外的需求。广州在兴建人才公寓这一步上比周边城市如顺德要慢，但是“人才绿卡制度”提出较早，当时这个制度比较亮眼的是户籍制度上有所放宽，而如果人才的安家需求能够被满足，对于广州来说，是一个有力的武器。

　　其次，“在广州无自有产权住房”，有户籍而无住房，这样的条件已经排除了很多人在外。满足这个条件的人，一部分是在广州长大的本地人，但多数可能是挂户口在人才市场的外来人口。“全国人今后到广州可租房子就近读名校”，这种解读可以休矣，户口仍是很大的屏障。而已有住房的人，也不能享受“租购同权”的福利。很多外来家庭已经在天河、番禺、黄埔等区域购房，他们也不符合条件。

　　第三，“以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案”，这个条件最容易达到，但有房东不愿意做登记备案的。

　　最后，符合条件的家庭，子女也不一定能够入读名校。原文表述为“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定”。其实，外来人口子女入读广州学校并非新鲜事，天河、越秀等区早已有相关政策实施当中，但这种统筹下，他们入读的学校多数是普通民办学校。而本次新政，“租购同权”下如何安排，还要看各个区的细则出台再说。

　　广州链家研究院院长周峰也认为，广州的名校入学指标“僧多粥少”，越秀等老城区的教育资源本来就紧张，所以一开始就全市统一实行“租购同权”的可能性不大，最有可能的做法是各区分开执行。再加上今年的入学指标已完成，所以真的实施也要到明年。但不管如何，“租购同权”给予了租户子女就读名校的机会。

　　学位房价值不减租金或涨

　　每次有任何政策，房价的涨跌都会被推上话题浪尖。“租房子就可以读书，是不是学位房要降价了?”很多人提出这类疑问。对此，中地行分析人士认为，事实上，“租购同权”只是改变了游戏规则，并没有增加教育资源。稀缺的，既是学位房，更是优质学位。

　　对于拥有学位房的家庭来说无疑是一项利好。由于房价高于一般商品住宅，学位房的租售比不算高，在新政影响下，学位房租金有较大可能提高。就像办公公寓、商业公寓不但出租物业空间，也出租来挂靠注册公司，学位房今后也有可能物业空间连同学位一起出租，房东的收益将有较大的提升，而此类学位房的挂牌量可能会大幅减少，但学位房的价值不减。由于各区的细则尚未出台，因此目前尚不能完全定论。需要关注的是，当下租赁市场回报率都比较低，投资客对于学位房租赁市场的热情有限。

　　易居研究院副院长杨红旭指出，“租购同权”从逻辑上分析，利空于优质学区房的房价上涨，同时又利好于房租上涨。投资者会综合考虑房价与租金上涨两个因素。结果却可能是对于学区房热，无明显作用。

　　租赁市场迎来新“包租婆”

　　今年广州出台的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割单元不小于300平方米;一手商服类项目销售对象只能是法人单位，个人禁止购买，再次转让也只能卖给法人单位;新政实施前购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年。

　　如今的新政显然带有为“3·30新政”“补漏”的成分，虽然同样要求改建后的租赁住房不得销售，但业界认为最起码是因“3·30新政”影响而处于销售冰冻期的在售“商改住”项目，可通过改造成租赁住房的方式而“拯救”项目，开发商可从卖楼者“变身”成物业长期持有的“包租婆”。同时，“调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”，这也是一大利好，居住成本因此得以降低。

　　业界认为，由于商业用房售价远远低于住宅，所以租金回报率会比较高。在这个政策刺激下，商业用房的价值相信会得到一定程度的改变。同时，“二房东”会随之而发展壮大。