当前，在从严调控政策下房地产市场逐步回归理性，但仍有两个问题值得关注。一是如何平衡好满足合理改善性需求和打击投机性需求。二是如何摆脱房市调控的政策循环，打破房价上涨预期。我们认为，未来为保持房地产市场平稳运行，政策上需要供需结合，在加强需求侧管理即抑制投机投资性需求的同时，注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。

　　大势观察

　　梁婧

　　自2016年9月份以来，房地产市场迎来新一轮紧缩性调控政策。今年2月底之后调控政策进一步升级，以北京(楼盘)为代表的多个城市出台并升级了认房又认贷、提高首付比例、缩短贷款期限等限购限贷政策，北京甚至出台了“离婚一年内贷款按二套房执行”的限贷政策。此轮调控后房地产市场发生了哪些变化?未来发展趋势如何?本文将对此分析并提出了相关政策建议。

　　一、新一轮调控下房地产市场进入调整期

　　伴随史上最严限制政策的实施，房地产市场逐步降温，市场分化出现一些新的变化。总体来看，呈现以下特点。

　　(一)政策效果显现，销售增速逐月回落

　　随着调控政策的实施，今年以来全国商品房销售面积和销售额同比增速逐月降低，5月份分别累计同比增长14.3%、18.6%，增速分别较上年全年下降8.2、16.2个百分点。其中一线地区等主要限购城市受到的影响最大。从40个大中城市数据看，不同类型城市的商品房销售面积增速均出现较大幅度下降，尤其是一线城市，5月份同比下降25.3%，而上年同期为增长22.4%。二、三线城市销售面积分别同比增长2.6%、10.2%，较上年同期分别下降40.2、22.9个百分点。

　　(二)中部地区房地产开发投资加快增长

　　今年5月份房地产开发投资增速首次出现回落，前5个月累计增长8.8%，增速较上月降低0.5个百分点。但随着一线城市调控政策的升级，购房热情逐步向二、三线城市蔓延，房地产投资热情也向二、三线城市不断传导。从不同区域看，中部地区房地产开发投资继续呈现加快趋势，今年前5个月同比增长16.9%，分别比上月、上年加快0.1、5.1个百分点;西部地区前5个月同比增长7%，比上月回落0.7个百分点，但比上年同期高1.2个百分点。东部地区房地产开发投资同比增长8.4%，比上月回落0.3个百分点，其中北京、天津(楼盘)两市投资负增长。东北地区房地产开发投资降幅扩大。

　　从不同类型城市看，一线城市房地产开发投资增速要低于二、三线城市，其中广州(楼盘)、深圳(楼盘)仍保持20%以上的较快增长，上海(楼盘)逐月回落至6.4%，北京则为下降0.5%。二线城市房地产开发投资相对较高，5月累计增长9%，较上年末回升0.8个百分点。三线城市房地产开发投资增速5月份较上月回升，为8.7%，比上年高0.1个百分点。

　　(三)一、二线城市房价上涨势头减弱，三线城市涨幅较快

　　2017年5月，商品房销售均价为7959元/平方米，同比增长3.8%，增速较上年回落6.3个百分点。由于各类限制政策主要针对前期房价上涨过快的一线城市和部分热点二线城市，一线城市房价涨幅明显放缓，5月份其二手住宅价格环比上涨0.0%，较上月降低0.7个百分点。二线城市房价涨幅自3月达到1%的环比增速后逐月放缓，5月为0.6%，较上月降低0.2个百分点。而在去库存持续推进下三线城市的二手住宅价格环比仍较快，5月环比上涨0.6%，虽然较上月降低0.1个百分点，但比上年同期高0.4个百分点。

　　(四)一、二线城市土地供应增加，成交土地平均溢价率降低

　　与过去仅仅是限制需求政策不同，此次房地产调控更加强调增加土地供应等措施，年初政府工作报告提出房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。从100个大中城市土地供应情况看，今年前5个月一、二线城市住宅类供地分别为52、613宗，分别较上年同期增加23.8%、3.7%，三线城市供地数量小幅下降0.7%。一线城市的土地成交量上升也最为明显。与此同时，一、二线城市的成交土地(住宅类)楼面平均溢价率有所降低，今年前5个月平均为25.1%、41.7%，分别比上年低40.3、21.5个百分点。而三线城市成交土地平均溢价率仍在上升，今年前5个月平均为61.2%，较上年回升17.9个百分点。

　　(五)房地产开发资金来源有所收紧

　　前5个月房地产开发投资资金来源同比增长9.9%，虽然远高于同期固定资产投资资金来源增速(-0.1%)，但已开始呈现收紧趋势。首先，房地产开发资金来源增速比上年低5.3个百分点。其次，从各类资金来源看，占比相对较大的自筹资金(30%)、定金及预收款等其他资金(51%)增速分别为-3.4%、16.7%，分别较上年下降3.6、15.2个百分点。国内贷款(19%左右)增速仍然较快，达到17.3%，比上年加快10.9个百分点。

　　二、下半年趋势判断

　　在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下，今年房地产市场调控将保持从严基调，在因城施策前提下，除限购限贷等需求端控制措施外，会更加重视增加土地供应等供给端政策的调控。预计下半年房地产市场整体将降温。

　　(一)销售增速继续回落

　　一方面，刚性需求和部分改善性需求已在前期得到释放，在调控趋严、房价松动背景下，居民观望情绪上升，购房意愿下降;另一方面，此轮调控不仅仅打击投资性需求，提高二套首付比例等还降低了改善性需求的购房能力，投资性和改善性需求的释放将有所放慢。同时，限购与非限购城市的房地产销售增速将进一步分化，限购城市销售将继续收缩。而购房热情会逐步向部分二线和三、四线城市蔓延，非限购城市的销售将保持较快增长，一些库存较高的地区在去库存政策下成交量将上升。综合来看，房地产销售增速总体将继续回落。

　　(二)房价涨幅整体放缓，部分区域有所松动

　　受较严调控政策影响，一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓，部分城市房价还有可能有所下跌。非限购地区中，前期涨幅较低、具有较好经济社会基础的二线城市房价将继续上升。而库存较高的三、四线城市由于供给充足，房价趋于稳定。

　　(三)融资环境进一步收紧

　　从货币环境来看，随着美国加息步伐的加快，外部流动性面临拐点，外汇占款降低等会使得国内流动性被动收紧。在国内经济企稳背景下，我国货币政策更加注重防风险、抑泡沫，金融监管趋严，货币政策整体稳中趋紧。从监管政策看，在去杠杆和楼市调控的双重背景下，监管部门对于房地产开发贷、公司债、理财产品等融资渠道监管更严。近期房地产信托业务也被列为银监会例行检查的要点之一，这将使得房地产企业在银行和非银行金融机构贷款、债券发行等方面融资进一步收紧。从融资成本看，在监管趋严、境内外市场利率整体趋于上行背景下，房地产相关融资成本将继续上升，加之伴随销售增速的逐步回落，企业的定金及预收款、个人按揭贷款等其他资金来源增长也将有所放缓，房地产企业流动性压力将有所增大。

　　(四)投资有所回落，但大幅放缓可能性不大

　　在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓，但大幅降低可能性不大。首先，一线和部分二线城市前期去库存加快，未来随着土地供应的增加，补库存需求上升。其次，三、四线城市销售加快会逐步带动其投资较快增长，在一定程度上抵消一线城市和部分二线城市地产投资放缓的影响。第三，今年政府提出确保再开工改造600万套的棚改任务，一方面棚改货币化安置将带动商品房销售的增长，另一方面棚改会拉动房地产开发投资、基础设施配套投资，也会对冲一线和部分二线城市房地产投资的收缩影响。

　　三、对策建议

　　当前，在从严调控政策下房地产市场逐步回归理性，但仍有两个问题值得关注。一是如何平衡好满足合理改善性需求和打击投机性需求。如此严厉的调控政策打击了过度投资和投机购房需求，但也限制了合理的改善性住房需求，这不符合“房子是用来住的”发展定位，也为未来政策提出了难题。在全面放开二孩政策下大城市改善性住房需求还将继续增加，未来一旦政策放开，房价可能又会迎来新一轮大幅上涨。二是如何摆脱房市调控的政策循环，打破房价上涨预期。从过去经验看，调控面临着挤泡沫和稳增长的两难困境，政策往往会陷入“政策收紧-房价下跌-政策放松甚至鼓励购房-房价大涨-政策重新收紧”的循环之中，长期作用有限。

　　我们认为，未来为保持房地产市场平稳运行，政策上需要供需结合，在加强需求侧管理即抑制投机投资性需求的同时，注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作用。

　　第一，因城施策的需求侧管理仍是引导预期的必要手段。不同区域经济社会条件、基础设施发展等差异较大，产业基础较好、城市配套设施较完善的城市仍是人口集聚的核心地区，也往往是投机性资金容易累积的区域。在房地产长效机制还未建立的情况下，仍须采取限购、限贷等措施防止这些地区房地产市场的过度炒作。

　　第二，加强市场和资金监管，规范房地产市场发展。规范房产中介市场，严厉处理首付贷、规避限购限贷政策、以虚假材料和不正当手段骗取购房资格、发布虚假信息、囤积房源、参与预售商品房炒作等违法违规行为。加强对房地产企业的监管，打击捂盘惜售、囤地、虚假优惠、变相提价等行为。加强对杠杆资金等的监管，防止资金过度流入房地产市场。

　　第三，逐步建立房地产市场健康发展的长效机制。从过去的经验来看，房地产市场要保持长期稳定发展，以限购限贷为主的措施还远远不够。理顺土地与财政之间的关系、完善住房租赁市场、发挥税收政策调节作用等都是未来机制建设中需要考虑的问题。目前地方调控措施已经开始有所转变，如北京近期提出进一步完善住房供应体系，坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房，包括25万套自住型商品房和20万套中低价位、中小套型商品住房。土地供应增加成为当前政策的重要方面，不少地方政府在土地出让方式方面已经有所行动，如南宁推出“限房价、限地价，竞产权移交住房”的挂牌方式公开出让土地。