3、7月份呈现供小于求的态势

　　 2017年7月份，80个城市新建商品住宅月度新增供应量为3251万平方米，环比减少14%，同比减少16%。而新增成交量为3450万平方米，环比减少10%，同比减少18%。7月楼市呈现供小于求的态势。从今年1-7月份数据来看，成交指标总体上比供应指标更为活跃。当然供应规模相对较小的很重要原因在于，部分城市对于高端楼盘预售证管控是较为严厉的。另外受限价政策的影响部分房企也暂时选择了不拿预售证的策略。

　　 图2  80城新建商品住宅月度供求关系

　　 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

　　 （二）一、二、三四线城市分析

　　 1、一线城市库存略有上升

　　 截至2017年7月底，一、二、三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2190、24484和13537万平方米，环比增幅分别为1.9%、-0.5%和-0.8%，同比增幅分别为-24.2%、-9.8%和-11.1%。

　　 从三类城市的库存走势来看，一线城市有所抬头，而二线、三四线城市则依然有小幅下滑的态势。究其原因，对于一线城市来说，库存规模已降低到历史底部，基本上接近2010年上半年的历史最低水平，所以当前继续下跌的空间不大。而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说，当前市场交易总体是活跃的，去库存的动力较为强劲。

　　 图3  一、二、三四线城市新建商品住宅库存量

　　 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

　　 二、存销比开始步入上行通道

　　 （一）80个城市分析

　　 1、存销比开始上升

　　 我们定义：去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值，其合理区间为12-16个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。2017年7月份，80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月，这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存，该数值相比6月份10.8个月减少了0.3个月的水平。

　　 观察历史数据，目前存销比在年初历史低位的基础上，呈现了略微反弹的迹象。考虑到未来几个月供应规模有望增加，而成交指标或因政策管控而继续受抑制，所以综合判断，当前住宅去库存周期已走过了最低点，后续将步入小幅上行的通道。其含义是，去库存周期拐点已来，今年下半年供不应求的矛盾将得到较好地化解，这也有助于进一步稳定房价。

　　 图4  80城新建商品住宅存销比走势

　　 数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

　　 2、至少有30个三四线城市存销比偏小

　　 经历了本轮去库存政策消化期，可以看出，有很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄，即存销比较小。从80个城市的具体数值看，2017年7月滁州、九江、清远等城市的去库存周期较小，且明显低于12-16个月的合理区间。统计显示，如果以12个月作为分界线，那么至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

　　 表2  80城新建商品住宅存销比排序（单位：月）