每逢暴涨尾期，房价上涨还是下跌，总会引发无数争论。

　　 其实，在一个投机性泛滥的市场里，衡量楼市冷热有一个非常简单的指标，那就是市场情绪。换句话说，有多少人相信房价会跌，又有多少人相信房价会涨，这是判断行情再简单不过的指标。

　　 央行每季度都会公布一份城镇储户调查报告，其中涉及居民对于下一季度的房价预期，我们梳理了过去两年的房价预测数据，来告诉你，为何在中国房价上涨容易下跌难。

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　　 不久前，央行发布了2017年第二季度城镇储户调查问卷。根据该调查，仅有9.6%的居民认为房价会下跌，而在今年年初时，这一数字还是10.6%，更早的2015年第一季度，这一数字是17.6%。

　　 短短两年时间，相信房价会下跌的居民比例，从17.6%降低到9.6%，降幅接近一半。其实，即便在楼市哀鸿遍野的2015年初，相信房价会持续下跌的也只有17.6%，也不到两成。如今又进一步收缩，看空的人真正成了市场上的少数派。

　　 要知道，这其间，还有层出不穷的楼市调控手段出台。2016年10月十多个城市同时出台限购限贷等措施，随后又逐步升级为限购限贷限价的组合拳，2017年，接近40个城市又出台了新购住房2-10年禁卖的新政策，再加上银行变相提高贷款利率……楼市政策真可谓“史上最严”。

　　 然而这一系列层层升级的政策，并未逆转市场的预期。相反，有意思的是，每逢新政策出台，都会引发一场彻夜的抢房大战。限购政策出台之前的网签热、离婚热，都是这种情景的真实写照。

　　 这恐怕就是最真实的市场情绪，也是再现实不过的国情。

　　 要知道，这还是一向被诟病在真实性上存疑的官方数据，如果放在门户网站或者微信公众号里调查，看涨与看跌的比例恐怕会更加悬殊。

　　 2 为什么会出现这种局面？

　　 往近了说，这两年从一二线到三四线的普涨，让几乎所有居民都接受了房价持续上涨的现实。要知道，就在一两年前，各地都还在忙着去库存，几乎所有城市都松绑了限购、放松了首付、宽松了贷款，甚至还有地方发文发财政补贴呼吁农民工来接盘。

　　 没想到的是，一转眼间沧海桑田，库存突然变得紧张，限购又集体回到了公众视野，卖不掉的房子突然成了抢手房，而且价格越高抢的越激烈。在部分一二线城市，一度还出现恐慌式抢房，业主坐地起价，一夜反价十万甚至几十万的比比皆是，业主彼此之间互相竞价，不断抬高房价的上限，唯恐即将到手的财富被别人抢走一样。

　　 往远了说，从1998年住房商品化改革以来，房子就成了经济中弥足重要的一部分，成了经济发展难以割舍的重要支柱，成了地方政府爱不释手的土地财政来源，也成了让所有国民都犹如吃了鸦片般兴奋的财富增值来源。

　　 另一方面，房地产具有金融属性。对于房地产企业来说，有一到两成的自有资金，套取大量的银行贷款，来完成击鼓传花的杠杆游戏，放大的杠杆让房企赚的盆满钵满，也让风险转移到了整个金融体系。对于居民来说，用两到三成的首付贷款买房，这就无形之中让居民加了杠杆，随着房价不断暴涨，杠杆也在不断膨胀，风险也在不断郁积。

　　 正是在这种利益与金融风险的双重捆绑下，房地产绑架了中国经济，而政府也不得不在背后为其提供刚性担保。既担心房价过度暴涨，又担心房价下跌，所有的政策都在这两极之间摇摆。

　　 2008年房价大跌之下，四万亿横空出世，接着就有了2009年的大涨；2014年楼市低迷时，去库存席卷而来，接着就就有了2016年以来的大暴涨。

　　 大多数人也正是看到这种无形之中存在的刚性担保，才敢于在房地产市场里不断放大杠杆。如果冒险的代价不过是政府来收拾残局，那么冒一下险又有什么问题？

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　　 刚性担保不是个新名词，与此对应的概念叫做“刚性泡沫”。刚性泡沫有马太效应，担保越来越多，国民的预期就越来越高，以至于到了最后，无论是调控还是表态，都不再有人信。

　　 与此同时，所有购房者都形成了“能涨不能跌”的信念。房价一旦出现局部调整，拉横幅、砸盘、退房就会成为时代变调三部曲，这在2008年、2011年和2014年的楼市里都不是新鲜事。

　　 一边是“一二线城市永远涨”的强预期，一边是“房价能涨不能跌”的信念，绑架与自我绑架，将房价推得越来越高。