“限房价、竞地价”已成为北京土地出让的标配，这意味着未来北京新房市场将进入“限价房”时代。在此情况下，限价房入市销售情况将会怎样、房企又如何平衡成本与利润，成为业内关注的焦点。北京商报记者了解到，位于房山良乡的北京首个限价房项目旭辉城即将入市。在业内看来，旭辉城项目拿地价格较低，开发商尚有利润空间可言，但更多的开发商却面临楼面价逼近限定售价的局面，这不仅对房企的盈利和运营能力提出了新的要求，也使得开发商不得不换个玩儿法予以应对。

　　首个限价房项目入市

　　控制房价从土地出让做起，今年以来，北京市调整土地供应策略，推出大量“限房价、竞地价”住宅地块。自这类地块出让开始，限价型商品房成为人们关注的焦点。

　　作为北京首个限价房项目，旭辉操盘的旭辉城项目即将入市。据该项目相关负责人介绍，旭辉城位于房山良乡板块，目前正在蓄客期，从排卡情况来看，客户对项目认可度较高。该项目预计将于11月正式开盘，开盘后将采取摇号方式选房。从该项目产品来看，主力户型为75平方米两居、88及112平方米三居室，定位是首次置业的刚需客群。

　　公开资料显示，旭辉城项目地块是2017年春节后北京首拍地块，当时参与竞拍的有天恒+中粮、石榴集团、碧桂园、中海+首开+保利+龙湖、首创、远洋、旭辉+金地、万科8家企业及联合体，最终被旭辉+金地联合体经10轮报价以18.1亿元的价格拿下，溢价率仅9%。按照出让条件，项目住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米。

　　限定了销售均价和最高单价就意味着开发商在“售价”上无法做文章，不过对于旭辉来说，旭辉城的售价仍然有竞争力。有行业人士评论称，从地理位置来看，旭辉城项目稍显偏远，不过房山良乡板块的未来发展空间较大；同时，因为是限价房项目，旭辉城的售价对于购房者来说具有吸引力。

　　成本与利润的考量

　　不过也有声音认为，旭辉城项目所处位置过于偏远，这也导致土地出让时开发商的积极性并不高，然而和其他“限房价、竞地价”地块相比，旭辉城依然有利润可赚，或许更是让其他开发商所羡慕的。

　　据悉，该项目剔除地块中的配建部分，这宗地块的实际住宅部分楼面价在2万元/平方米左右。在销售均价不超过38994元/平方米的情况下，开发商还会有一定的利润空间。但与之相对的是，一些楼面价较高的“限房价、竞地价”地块，开发商盈利难度比较大。

　　以7月27日大兴瀛海地块为例，该地块由远洋+首创+世茂联合体以47.9亿元、自持26%的方式拿下。根据中原地产首席分析师张大伟的计算，该地块平均楼面价4.5万元/平方米，而该地块销售均价不超过52449元/平方米，最高销售单价不得超过55071元/平方米，楼面价已经十分接近销售均价。

　　这样的例子在北京土地市场比比皆是。据悉，目前北京已经成交和正在挂出的所有商品住宅地块均已全面实施“限房价、竞地价”的出让方式。所有这些住宅用地，从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价。

　　因此，自北京土地市场推出“限房价、竞地价”方式以来，业内讨论最多的是房企拿地后的利润问题。北京市国土局网站公开信息显示，原来自主定价的商品住宅用地，如今已经全部变成了高端“限价房”，今年已经出让和待出让的30多宗商品住宅地块已经明确了未来售价。在张大伟看来，从地价计算角度看，许多限房价地块基本都接近零利润，稍有不慎就会亏损。

　　开发商“玩儿法”要变“限价房地块势必会压缩房企盈利空间，这也要求房企更加精耕细作，剔除各类成本，同时把握地产周期。很多房企过去其实就是靠市场自身变动盈利的，未来要提升专业能力，需要把市场做细，这样才能有更好的盈利机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。

　　同样，张大伟也表示，因为地价、房价都设定了透明的上限，如此一来，开发商想要盈利只有压缩成本。“未来开发商可能就不存在产品的竞争了，而是成本管理、成本控制能力的竞争，开发商就变成精算商了。”

　　不过，亚豪机构市场总监郭毅则表示，并非所有限价房地块均失去盈利空间，房企在拿地时会计算并保留乐观的盈利空间。有一部分项目的楼面价确实已经接近最高售价，这种情况下，开发商会更多地在地下空间的开发上寻找利润空间，比如车位、仓储功能以及地下商业。对于市场中讨论的限价房项目是否会出现“减配”现象，郭毅表示，限价房地块在出让时也会要求确保建筑质量，签订精装交付标准，确保房屋居住品质。

　　除了控制成本以外，限价房的出现或许要倒逼开发商在玩儿法上做出花样。就在去年底，北京市首批“限房价、竞地价”土地拍出，4宗地成交结果均为住宅100%自持，未来所建项目将全部由开发商自持，作为租赁住房提供给市场。

　　全部自持不得出售则意味着开发商的回报周期被无限延长，即便如此，开发商对于土地的热情依然高涨。对此，行业人士表示，即便自持，开发商依然有运作的空间，随着北京无地可售、无房可售的局面到来，土地的增值有较大预期，这能提高企业的估值，只是开发商要改变以前拿地卖房的传统模式，换一种活法了。