过去十多年，是房地产的黄金十年。高增长的房地产行业，就像一条汹涌向东方奔流的大川，任何身处其中的事物，都会被这种趋势裹挟：大到船只，小到浮木，都可入海。

　　在这种“遍地捡钱”的趋势下，行业中的每个人都可以挣钱。如果是开发商，你买块地盖栋房子，卖了就能挣大钱。而作为普通人，只要你买个房子，揣在手上几年，坐等升值，就能大赚特赚。

　　但如果炒房这条路行不通了，你该怎么办？

　　如果炒房不再行得通了怎么办？

　　过去十年，中国最成功的投资不在资本市场，而是在房地产市场，只要买了房的人就是人生赢家。

　　为什么会出现这样的情况？核心原因在于货币贬值。由于货币的年化增速接近20%，远超经济增速，导致货币到手就大幅贬值。因此，大家投资的核心逻辑，不在于资产本身的价值，而在于跑赢货币的贬值。所以大家在努力寻找一切能够抵御货币贬值的资产，房地产、外汇乃至黄金等。

　　而房地产，成为诸多投资品类中的高岭之花，一枝独秀。

　　除了市场上超发的货币，导致资产价格的水涨船高之外，还因为中国城市化进程30年中巨大的人口红利。大量人口涌入大城市，中国人传统的”成家立业一定至少要有套房“的理念，让房地产市场需求异常火爆。

　　这两方面原因，成就了中国房地产的黄金十年。

　　2004-2013年间，全国商品房平均销售价格由2778元／平方米上涨到6273元／平方米，年复合增长率达11.57%，超过1991年以来整个时期平均水平1.41个百分点。

　　但如果成就房地产黄金十年的两个基础不再成立：

　　1、中国进入去杠杆时代、货币从潮水汹涌变成细水长流、M2增速在个位数变成常态。

　　2、中国政府多次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，租售同权政策出台，住房需求降温。

　　－0.9%、－1.1%、－0.8%、－0.9%、－0.6%，这是今年5月至9月北京二手房价格指数的跌幅，每月都为全国幅度最大。数据显示，9月北京新房价格指数下降0.2%。自今年5月以来，北京的新房价格指数一直处在持平或下跌状态，再也没有出现上涨势头。

　　这无疑是一个信号。房价只涨不跌？这盛世，未必如你所愿。

　　作为大类资产，房地产已占到中国居民资产配置的64%左右，明显偏高。在住宅市场增长有限的情况下，你需要将眼光看向别处。

　　从重资产向轻资产转化

　　难道，房地产就不值得投资了吗？

　　当然不，房地产投资依然有其不可替代的价值。

　　据MSCI的IPD房地产指数，全球房地产过去5年、10年的平均回报率为9.2%和6.4%。房地产作为一种抵抗通胀的有效资产，在过去百年的历史中，显示出了其对抗时间、“与天不老”的投资价值。

　　“如果10年前，你在春熙路买了一平方米房子，到今天你可能还能换一平方米，但是如果10年前你存这的是当时买这一平米的钱，放到现在可能就买不多到今天的一平米了。”IDG资本合伙人翟萍说道。

　　房地产依然有价值，只是，你需要转变思维方式。

　　对于那些买房用于投资的人来说，一个房子揣在手上，不仅要付出高额首付，还将背上高额杠杆。如果房价不能如自己所料想的那样快速增长的话，那么低买高卖的预期就会落空。这时，手上的实物，无异成了一个烫手的山芋。

　　即使将其租出去，也是杯水车薪。根据一份可靠数据显示，和纽约、伦敦、东京等世界大都会比，北京、上海、深圳等中国城市的租售比（租金／售价）居于末位。以北京五环内一套100平米、600万的房子为例，如果业主将其租出去，以未来数十年平均月租1.2万（查阅租房网站，目前整租下来价格在8000左右，将其未来增值空间考虑在内）来算，一年收到的租金也不过15万，你需要整整40年才能收回成本。

　　因此，投资实物，是非常不合理的投资方式。轻资产，才是投资的未来出路。

　　未来的投资机会不在增量，而在存量。在房地产行业库存高企，需求疲软的情况下，与其简单地追求增量提升，不如让存量升值。未来，房地产行业的收入模式将从销售收入向租金收入转变，从增量提升向存量升值转变。虽然住宅市场已经大不如前，但商业地产大有可为。

　　因势利导，舟随水流，聪明的投资者应该与时俱进。咱们应该将目光投向商业地产。