多年以来，我国经济很大程度上依靠房地产拉动增长，尤其是每当经济下行压力较为严峻时，各级政府往往借助房地产“稳增长”。不论是应对1998年亚洲金融危机和2008年国际金融危机的冲击，还是应对新常态以来经济持续下行的压力，房地产都是各级政府“稳增长”的关键举措，并且取得了不错的效果。

　　以刚刚过去的2016年为例，一线和二线“四小龙”等热点城市的房价在一年内上涨超过40%，通过拉动房地产投资以及相关产业的发展为经济增长做出了重要贡献。中国人民大学发布的《宏观政策评价报告2017》指出，如果没有房地产的繁荣和“超常”拉动效应，2016年中国经济增速将从6.7%降至6.37%，从而无法完成6.5%—7%的目标。可见，房地产的短期“稳增长”效果非常显著。

　　然而，房地产并没有给我国的长期经济增长态势带来根本性改变。尤其是2008年国际金融危机以来，虽然我国已经实施了多轮房地产刺激方案，但是每当一轮刺激政策结束之后，经济增长乏力的局面会再次显现。更严峻的是，过度依靠房地产“稳增长”会弱化经济增长的动力源泉，不利于长期经济增长，尤其是不符合党的十九大报告所提出的新时代下中国需要“由高速增长阶段转向高质量发展阶段”的大方向。

　　具体而言，从增长核算的视角来看，长期依靠房地产拉动增长的不利影响主要体现在以下四个方面。

　　不利于生产性资本的积累

　　资本作为长期经济增长的动力源泉之一，主要指的是制造业等生产性投资所形成的生产性资本积累。2008年国际金融危机之后美国和欧盟等发达经济体广泛实施的“再工业化”战略充分表明，制造业部门的生产性投资才是长期经济增长的根本。与之不同，房地产投资中的主要构成部分，即住房投资，则是非生产性投资，很难作为生产要素直接投入生产活动。

　　房地产行业的高投资回报率会吸引大量实体企业向房地产投资，从而对生产性投资产生“挤出效应”。Wind数据库显示，2000—2016年房地产上市公司销售净利润率为12.2%，而工业部门上市公司销售净利润率仅为3.9%。其结果是，海尔、海信、格力、雅戈尔、娃哈哈等优秀实体企业纷纷向房地产投资。据统计，截至2016年上半年，A股上市公司中多达1305家公司拥有房地产业务，占所有A股上市公司的比重高达44%。不仅如此，在投资回报预期本就不高的情况下，高房价还会提高实体企业的厂房、劳动和资本等生产要素的成本，从而进一步挤出生产性投资。以办公楼租金为例，2009—2016年间北上广深四大一线城市的办公楼租金平均涨幅达到了116.3%，其中北京办公楼租金涨幅高达221.6%。

　　对单家企业而言，其从事生产经营的根本目的是实现利润最大化，因此当企业所从事的主营业务的投资回报率低于房地产的投资回报率时，理性的企业都会减少制造业投资、增加房地产投资。但是，对整个国家而言，这将会显著“挤出”制造业投资，尤其是设备投资等与企业生产能力直接相关的生产性投资。可见，长期依靠房地产拉动增长将不利于中国生产性资本的积累，长此以往会影响实体经济的健康发展，也就难以转向“高质量发展阶段”。

　　不利于创新和技术进步

　　党的十九大报告指出，中国目前还存在发展不平衡不充分的问题，其中重要的一点就是创新能力不够强。房地产投资的高回报会导致实体企业失去创新的动力，从而弱化全社会创新的步伐。

　　之所以制造业等实体部门愿意从事创新活动，是因为创新能够带来竞争优势和更多的利润。但是，创新是高风险的活动，不管是在新技术和新产品的研发阶段，还是新产品开拓市场阶段，都面临着一系列的风险。如果房地产投资能够提供较高而且稳定的回报，那么企业从事创新活动的动机无疑会减弱。不仅如此，一旦企业将大量资金投向房地产，将会挤占研发投入，这同样会减弱实体部门创新的步伐。大量研究发现，房价上涨越快的地区，实体部门企业研发投入和专利授权量越低。这应该是中国实体企业的研发投入增长较为缓慢的重要原因之一。

　　高房价还会导致青年科研人员想方设法挣钱买房，而无法专心从事基础性和原创性的科研活动。青年科研人员精力充沛、创新思维活跃，是全社会创新研发的主力军。要想让他们潜心投入到创新研发活动中，需要让他们拥有住房等基本生活条件。在房价持续大幅上涨的背景下，青年科研人员仅凭基本的工资收入很难购买住房。以北京为例，截至2016年底东城区、西城区和海淀区的房价分别高达9.7、11.4和8.0万元/平方米，而北京城镇科学研究和技术服务业在岗职工的年均收入只有15万元左右。在此情形下，青年科研人员通常难以潜心从事基础性、原创性的科技研发活动，而是设法从事与创新无关的“副业”来增加额外收入。近年来媒体发布的“高房价等因素使青年科学家‘无心科研’”、“一枚中科院科研人员的自白：我为什么选择离开”等报道表明高房价对青年科研人员的不利影响已经不容忽视。如果房价继续上涨，那么将会导致更多的青年科研人员失去创新研发的动力，从而进一步阻碍中国技术进步的步伐。

　　导致资源错配不利于效率改进

　　所谓效率改进，是指改进生产要素与技术的结合方式，将生产要素等资源更多地配置给高生产率的部门和产业。如果低生产率的部门和产业占用了过多资源，那么将会导致资源错配和效率损失。

　　房地产行业本身的技术含量和生产效率就相对较低，因此过度依赖房地产自然会引发房地产部门与实体部门之间的资源错配。不仅如此，房地产还会阻碍产业结构升级，从而引发落后产业和新兴产业之间的资源错配。房地产行业所拉动的钢铁、水泥、玻璃等行业大都是技术含量偏低并且产能过剩的落后行业。由于房地产能够创造出较为稳定的市场需求，因此它们既不会自动退出市场，也缺乏转型升级的动力。长此以往，房地产及其相关联的落后产业将会占据大量宝贵的信贷等资源，阻碍新兴产业的成长，从而引发落后产业和新兴产业之间的资源错配和效率损失。

　　事实上，房地产阻碍产业结构升级的迹象已经显现，透过富豪企业家的行业分布可见端倪。“胡润全球富豪榜”数据显示，2015年中国上榜富豪多达30%来自于房地产行业，在所有行业中排名第一。与之不同，发达国家的富豪企业家则主要来自新兴产业以及高端制造业，例如美国和日本富豪企业家来自于新兴产业以及高端制造业的占比分别高达23.3%和37.8%，而且在所有行业中高居首位，而我国只有10.1%。富豪企业家是一个国家的精英群体，是产业结构转型升级的引领者，当富豪企业家过多地集聚在房地产以及产能过剩的行业时，将会阻碍产业结构升级并导致落后产业和新兴产业之间的资源错配，不利于效率改进和长期经济增长。

　　容易引发房价泡沫化风险

　　导致资本积累大幅下滑

　　理论和国际经验都表明，房价泡沫不可能长期持续，历史上美国、日本和东南亚等国家和地区的房价泡沫均以破裂而告终。更严重的是，房价泡沫破裂属于罕见的灾难性事件，一旦发生就会造成严重损失，尤其会导致资本积累大幅萎缩。一方面，房价泡沫破裂意味着房地产等资产价格大幅下降，这会导致既有资本存量的价值缩水。另一方面，房价泡沫破裂会导致房地产投资和企业设备投资增速大幅下降，从而阻碍新增资本积累的进程。日本20世纪90年代的“大衰退”和美国2008年的金融危机就是由房价泡沫破裂所引发的，并且通过上述两条机制对资本积累产生了严重的负面冲击。以企业设备投资为例，日本企业设备投资增速从房价泡沫破裂前的16%跌至泡沫破裂后的-10%，美国的企业设备投资增速则从房价泡沫破裂前的10%下降到泡沫破裂后的-22%。

　　具体到我国，四大一线城市和部分热点二线城市房价已经呈现出泡沫化风险，如果继续依靠房地产拉动增长，房价泡沫破裂的风险将越来越大。一旦泡沫破裂，将会导致中国的资本积累大幅下滑。这不仅是因为房地产及其相关产业的投资增速会下滑，更重要的是会引发实体部门的投资萎缩。实体部门的大量企业通过房地产抵押获得贷款，房价泡沫破裂后企业所抵押房地产的价值将显著缩水，很可能引发债务清偿和资产廉价抛售的恶性循环，甚至陷入“债务—通缩”陷阱。日本20世纪90年代的“大衰退”等典型“债务—通缩”案例都是由房价泡沫破裂导致的。由于中国企业的债务负担目前已经处于全世界高水平，再加上中国企业的债务很大程度上源自房地产抵押贷款，一旦房价泡沫破裂，对实体部门的冲击将会比其他国家更加严重，从而阻碍资本积累和长期经济增长。

　　依靠动力转换

　　推动经济持续健康发展

　　基于上述考虑，笔者认为，新时代下我国不应该再将房地产作为“稳增长”的工具，而应尽快让住房回归其居住属性。

　　值得强调的是，党的十九大报告专门指出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，“让全体人民住有所居”，从而明确了政府部门要求住房尽快回归居住属性的决心。不仅如此，2016年12月的中央经济工作会议、2017年2月的中央财经领导小组会议以及2017年政府工作报告等重要会议和文件都明确要求加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制，其根本目的都是促进房价平稳增长并且满足不同收入群体的住房需求。新时代下，这些举措将有助于房地产摆脱“稳增长”工具的身份，更好地回归其居住属性。

　　既然新时代下我国不能再使用房地产“稳增长”，那么应该如何促进经济持续健康发展呢？短期而言，应该主要借助于货币政策和财政政策等常规宏观政策工具，对短期经济波动进行逆周期调节以平抑产出缺口，从而实现短期“稳增长”的目标。长期而言，则需要加快增长动力转换从而推动经济持续健康发展。正如党的十九大报告所指出的，“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期”。

　　在此背景下，应该深化市场化改革，包括推进要素市场化改革、进一步简政放权、消除行政垄断、取消教育等行业的市场准入等，从而将经济增长的动力源泉从资本和劳动等“旧动力”尽快转向全要素生产率和人力资本等“新动力”，提高潜在经济增速，实现经济的可持续增长。