今年的政府工作报告用较大篇幅阐述了强化金融监管，压缩并促使影子银行回归表内和服务实体经济，搭建新金融监管架构。周小川在“两会”记者会上说，中国经济广义货币体量已相当大，经济增长将减少过去大量依靠资金支持的方式；广义货币增长已低于名义GDP增长，宏观经济已进入稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段。这意味着，今年将以金融供给侧结构性改革推进去杠杆。在控制货币“总闸口”与杠杆率的思路下，作为资金敏感型行业、加杠杆源头的行业，房地产业前景或要重估。2018年，控制居民杠杆率首次进入“降杠杆”框架。同时，央行年度工作会议首次提出，实施房地产金融宏观审慎，平滑房地产顺周期波动，除了控制按揭投放外，还要打击居民借助消费贷违规加杠杆，堵住影子银行违规对接房地产项目。显然，资金量价双约束将是今年楼市调控的着力点。

　　截至今年2月，首套房贷利率连续14个月上升，同比去年2月上升22.15%。但央行副行长潘功胜认为，从长周期看，房贷利率仍处于较低水平。据上述概括管理层控制房地产杠杆的逻辑来判断，未来房贷利率还会上升。而且，随着金融去杠杆持续推进，银行表外业务回表会消耗资本金，银行负债端综合成本还将上升。再加上楼市区域分化，热点城市调控“不放松”，有的区域楼市风险已在溢价显现。由此，银行对房贷利率自主定价，扩大利率浮动区间，暂停消费贷，缩减资产负债表等，已是大趋势。近期，中信银行暂停北京200万元以上个人住房抵押贷业务，事实上是因北京房价相比去年高峰下降15%，贯彻去杠杆指示，表外回表倒逼新增资产降速，收益高的实体企业中长期贷款需求上升（今年前2个月占比比2017年增加8个百分点）等因素所致，估计那些表外业务占比大的中小银行后续还会跟进。当然，强金融监管和去杠杆势头正猛，差别化弱化。

　　对此，央行副行长潘功胜表示，央行会督促商业银行严格落实差别化住房信贷政策，执行房贷差别化定价，积极支持居民特别是新市民购房的合理需求。政府工作报告也明确，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权。相应的，金融支持重点将转向住房新供给领域。自去年以来，去杠杆叠加调控高压，楼市政策导向租赁、棚改等，金融对商品房的支持力度下降，甚至首套房融资也被银行“一刀切”地挤出了。因此，周小川在这次记者会上提出宏观经济进入“稳杠杆”阶段，是个重要信号，未来可能更强调房贷利率差别化，首套房或重将回信贷支持范畴。

　　虽然房贷利率整体还会上升，但首套房贷利率上浮趋于见顶。首套低利率、非首套高利率，两者利差扩大，差别化和结构调整正在夯实房贷的投放效率。当然，房贷投放还将实施规模控制。今年1月至2月，居民中长期贷款（主要是房贷）同比少增近1000亿，占全部新增贷款的24.4%，较2016（45%）和2017年（39%）显著降低。不过，算上短期贷款，今年1月至2月居民贷款占全部新增贷款的49%，相比2016年（50%）和2017年（52%）并未明显下降。基于房贷的额度限制、限预售，以及网签后开发商将一次性付款与购房优惠挂钩，银行更愿发放高利率短期贷，而居民也竞相以短期贷充当房贷。难怪去年短期贷款投放增长3倍，而今年1月至2月暴增5倍。

　　对控制房贷规模，潘功胜副行长指出，虽然2017年和今年以来的个人房贷增速有所减少，但个人房贷增速比整体贷款增速高了将近10个百分点，个人房贷仍较快速地增长，可以满足市场的合理需要。个别银行在个别时段因资产负债匹配问题，放款时间有所延长也是可能的。这意味着，银行紧缩房贷的经营策略得到了央行的认可，未来房贷规模依旧维持紧平衡的局面，这与控制居民杠杆率和央行实施房地产金融宏观审慎一脉相承。当然，“稳杠杆”的提出，意味着未来控规模或转向控制非首套房贷、消费贷“房贷化”，打击影子银行对接房地产项目等。

　　需要提醒的是，央行坚守偏紧的房地产金融政策，并不会因房地产新开工、拿地、开发投资、商品房销售量价下滑而掣肘政策的连续性和稳定性。因为，基于资金回归实体，房地产金融资源结构性调整已开启，未来资金投放将更多地支持棚改、保障房，住房租赁和“补短板”框架下的危房改造、新型城镇化等等，这些将对冲商品房交投的下滑，房地产行业体量仍将保持高位。同时，下半年首套房重回信贷支持范畴，三四线和县域继续“去库存”，今年将新增1300万人进城落户。此外，除在建项目外，今年新增580万套棚改，加上拨付滞后的国开行棚改专项贷款（PSL）继续井喷，所有这些都能确保今年商品房市场不会大幅下滑，而这也给控制楼市杠杆留出了空间。