住宅市场量缩价减、租赁市场正值风口”，知名的房地产服务商戴德梁行11日发布的“一季度上海楼市报告”以此勾勒申城住宅市场近况。

　　据戴德梁行华东区综合住宅服务部数据，今年一季度，上海新建住宅市场共成交84.23万㎡，同比下降44.2%，仍高于同期供应量；成交均价人民币(下同)42888元/平方米，环比2017年四季度下浮11.7%，同比下降9.8%。

　　同期，共成交住宅7223套，同比降41.87%。其中，总价低于500万元的住宅交易共成交5661套，占总成交的78.37%，与上年同期占比61.47%相比，占比上升；高端住宅成交持续稳定，总价高于5000万元的住宅成交23套，与去年同期相比呈小幅增长，市场整体呈现“刚需成交占比增加，高端住宅成交稳定”的态势。

　　一季度的上海房价涨幅收窄，外环以内各环线成交均价平均涨幅为13.0%，与上年同期涨幅24.6%相比，均价涨幅增速放缓；外环以外区域同比均价则较为稳定。

　　相较于住宅市场的量缩价降，住房租赁市场却正值风口。据戴德梁行统计，一季度上海住宅土地出让以租赁用地为主，无商品住宅建设用地出让。租赁用地成交10宗，占去年整体比重的47.6%，共出让用地面积23.51万平方米，预计建筑面积为52.24万平方米。成交的租赁用地呈向外扩散态势，但仍主要集中于高新产业区域，以保障科技、创新、创业人才的居住需求。

　　戴德梁行高级董事、华东区综合住宅服务主管伍惠敏总结道，一季度上海住宅市场成交量均价略有下跌，刚需成交占比增加；土地市场正加速培育住宅租赁市场。在政策面持续收紧的背景下，预计2018年市场呈平稳状态，买家观望情绪较浓。

　　伍惠敏分析，2018年住宅市场趋冷的态势，除了受供应量下降的影响外，也深受信贷政策的影响。她建议，未来可参考发达国家(如英国)的信贷政策，进一步细化贷款标准，制定精细化的调控方案。诸如在标准上引入不同价格段，自住或投资，施行差异化的贷款比例及利率，调节不同层次人群的住房需求；扶持刚需购房，刚需首套(低于500万元)可适当提高贷款比例、下浮利率以保障购买人群需求；放开高端住宅市场，可施行适当降低贷款比例、提高利率等信贷政策以替代行政干预手段。