益阳市位于资水尾闾，洞庭南缘，属湘中地区四线城市，有长沙后花园的美称。留自然风光，创卫生城市，益阳被列入全国十大宜居城市之一。近年来，在市委、市政府的正确领导下，基础设施的日臻完善，经济发展步入良性发展快车道，为房地产业的发展提供了一个较好的经济环境，极大地促进了全市房地产业的发展。各项统计数据显示：目前，益阳市房地产市场发展呈健康平稳发展态势，商品房价格保持在合理区间。

　　一、全市商品房价格的现状

　　据国家统计系统各房地产企业联网直报数据库的数据汇总，今年以来，益阳市商品房共销售142.25万㎡，销售额为63.07亿元，均价为4434元/㎡;其中住宅销售10824套，129.9万㎡，均价为4311元/㎡。益阳新建商品房销售均价与省内同类城市比较，处于较低水平。

　　1、与全省及周边市州对比来看：今年1-5月益阳市商品房均价达历史最高，但仍低于全省均价1244元/㎡，低于环长株潭城市群1864元/㎡，低于洞庭湖生态经济区716元/㎡。仅高于四、五线城市的娄底、邵阳和湘西。益阳市均价与上年同比增长9.6%，低于全省同比增幅1.6个百分点。1-5月，益阳市中心城区共计销售商品房住宅5039套，销售面积58.66万㎡，销售额33.13亿元，均价为5648元/㎡，低于环长株潭城市群的全部城镇均价650元/㎡。

　　2、从各区县(市)的新建商品房住宅销售房价对比情况来看，今年1-5月，高新区销售2663套、均价为6166元/㎡，赫山区1841套、均价为5114元/㎡，资阳区535套、均价为4637元/㎡，桃江县743套、均价为4098元/㎡，南县1803套、均价为3802元/㎡，安化县1184套、均价为3069元/㎡，沅江市1700套、均价为2512元/㎡，大通湖区355套、均价为2356元/㎡。

　　3、全市住宅价格达5000元/㎡楼盘有17个，大部分集中在高新区和赫山区。高新区有7个：新世界梓山湖畔均价12028元/㎡、梓山湖新村均价7184元/㎡、益阳恒大绿洲均价7117元/㎡、领域一方中心均价6352元/㎡、益阳保利中央公馆均价6308元/㎡、益阳碧桂园均价5666元/㎡;梓山湖·领御均价5012元/㎡等;赫山区有8个：会龙山·溪谷8783元/㎡、君临上海湾7179元/㎡、桃花缘商住楼6747元/㎡、太一格二期均价为6030元/㎡、隆升广场5701元/㎡、铂金汉宫5563元/㎡、山水华庭5457元/㎡、雄森国际5137元/㎡;资阳区1个：大汉资江城三期5089元/㎡;桃江1个：天骄国际5131元/㎡。

　　4、其他住宅均价未达5000元/㎡的区县(市)均价最高楼盘为：南县桂花中央广场项目，住宅均价4000元/㎡，安化县茶香小区安置区二期，住宅均价3634元/㎡，沅江市湖景新外滩二期，住宅均价3441元/㎡，大通湖区的大通湖常信城市广场，住宅均价为3781元/㎡。

　　二、益阳市房地产业发展的特点

　　1.起步晚。2003年前，全国大中城市房地产业高速发展，房价涨幅也远远超过居民收入增长速度，而益阳的房地产业无论是规模还是质量都停留在一个较低水平上。2003年，国家提出要加大住房公积金归集和贷款发放力度，给益阳的房地产业带来了生机，益阳抓住这一千载难逢的机会，通过大量发放住房公积金贷款，大力发展经济适用房，让益阳房地产市场真正起步，进入了经济适用房时期。2010年，调控楼市的“新国十条”出台，部分扎根在一二线城市的央企和大型开发商因受地产调控政策限制，转入周边城市置业，益阳市政府不失时机的加大招商引资力度，众多外地有实力的开发商纷纷从大城市涌入益阳市，有效的促进了益阳市房地产业的发展，益阳市房地产市场进入棚户区改造时期。自2010年以来，益阳市棚户区改造进入快速发展期，9年时间，全市共完成17.78万户城镇棚户区改造任务，其中实物安置5.13万户，综合整治(改扩翻建工程)2.79万户，货币安置9.86万户，货币化安置户占棚户区改造的55.5%。2016年益阳市商品房均价相对平稳，在国家大力实行货币化安置，去商品房库存的政策引导下，益阳市商品房去库存明显，益阳市商品房基本无商品房住宅库存，中心城区和县级城区出现了无现房可售现象，商品房销售以期房为主。2017年在周边城市价格大涨的影响下，益阳市商品房出现了量价齐升的局面，益阳市房地产市场进入商品房发展时期。

　　2.住为主。益阳商品房建设中，全部项目建设规划面积，住宅占81.4%;商业营业占9.6%;办公楼占0.6%;其他房屋占8.4%。商品住宅空置率仅为0.3%，商品住宅购买以本地居民改善住房条件的刚性需求为绝对主导。

　　3.商铺多。益阳的很多项目都是商业住宅相结合的形式来开发，项目只要临街，临街面几乎无一例外的都开发成了临街商铺。本地开发商的赢利模式为住宅保本或赚小头，大头全靠商铺，几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，以提高利润率，商业开发严重过剩，空置率居高不下，一些大型商业用房如益阳古道街、福中福等开发项目尚有大量门面待售，近期内商铺销售难度大。

　　4.总量少。益阳市商品房市场的规模和总量依然偏小，还远不能满足益阳本地居民改善住房条件的刚性需求。地改市后18年里，益阳建成商品房住宅共计13.63万套，按益阳市2017年户籍人口478.85万人口计算，平均35人才拥有一套商品房，人平不到4平方米。2017年益阳市房地产开发投资占全部投资的比重不到8%，上北深广的房地产投资占比在50%以上，二、三线城市的合理占应比在30%左右，四线城市的合理占比应在15%左右。

　　5.价格低。益阳的住房以刚需为主，虽然周边房价上涨对益阳房价带来了一定冲击，但益阳的商品房价格一直呈平稳发展趋势，新建商品房销售均价与省内同类城市比较，处于较低水平。2006年以前，益阳的商品房均价基本稳定在700元/㎡左右，到2010年才突破2000元/㎡，2012年为3018元/㎡,2013年为3134元/㎡，2014年为3013元/㎡，2015年为3374元/㎡，2016年为3711元/㎡，2017年为3989元/㎡，2018年均价为4434元/㎡，为历史最高，因土地、建材等费用的上涨，基本上为成本价，利润空间很小。

　　三、益阳市房地产市场存在的主要问题

　　一是房产用地严重短缺。2017年，益阳市圈内用地需求在10500亩以上，省政府下达的新增建设用地计划仅5250亩，其中住房和商服用地更少，各占5.6%，分别只有388.35亩和389.25亩，不及全市房地产开发项目所需用地的1/3。受用地指标瓶颈制约，全市购置房地产开发用地面积连年下降。

　　二是地价直线上涨使建房成本大幅增加。2006年至2017年11年间，益阳市房地产投资增长5.9倍，投资热度明显提升，引发土地需求急剧加大，迫使成交均价直线上升，2018年益阳市土地均价为1890元/㎡，2006年益阳市地均价为258.7元/㎡，12年里土地均价上涨6.3倍。在12年里商品房价上涨3.2倍来看，益阳地价已成为房价上涨的主要因素。

　　三是房价上涨略高于居民收入增长。近年来商品住房价格上涨趋势明显强于城镇居民可支配收入增长幅度。据抽样调查显示，2017年全体居民人均可支配收入20035元，比上年增长9.3%。其中，城镇居民人均可支配收入26934元，增长8.8%。2017年益阳市城镇居民人均可支配收入比2010年增长75.4%。而商品住宅价格2017年为3681元/㎡，比2010年的2020元/㎡,增长82.2%。

　　四是城区旧房亟待换新。益阳市城镇居民73.5%以上的住房是2004年前的旧房，这些旧房绝大部分属上世纪福利分房，面积小、结构差，亟待改善。18年来，益阳城镇新建商品住宅年均只有7567套，最高年份的2017年也只新建23862套，远不及需求。

　　四、加快益阳市房地产市场发展的建议

　　(一)切实加强政府对房地产市场的积极引导和有效调控。由政府牵头组织统计、住建、国土、房管等相关部门进一步对房地产市场进行深入调研，建立健全公开、平等、竞争、有序的房地产市场长效机制，拿出具体方案和措施，从源头把关，化解土地供需矛盾，切实降低建房成本，实现商品住房供求基本平衡，稳定住房价格，促进全市房地产业全面、健康、平稳发展。

　　(二)拓展开发用地空间，化解土地供需矛盾。一是全面建立城镇土地统一储备、统一交易供应的运作机制，合理确定房地产开发用地规模，统一配置城镇规划区内的建设用地。二是通过内涵挖潜和盘活土地存量，增加房产土地储备和供应。将益阳市会龙山以西至志溪河方圆十里划为益阳房产土地储备基地。这块地堪称益阳市中心城区的“西厢园”，山青水秀、风景迷人、交通便利、地势较高，西有志溪河玉带缠绕，北临资江与资阳区政府办公楼隔河相望，东近秀峰公园，南抵花香路，属低丘缓坡，是一块宜居的风水宝地。原有大小工厂数十家，现绝大部分荒废，荒山荒地比比皆是。应尽早规划作为土地储备基地，同时通过志溪河流域、资江流域，以及低丘缓坡等综合治理项目改善周边环境，逐步加以开发。益阳市房产土地储备可增加近20平方公里，计3万亩，开发价值近300亿元。足以化解益阳市中心城区土地供需矛盾。三是严格执行国家宏观调控政策和用地政策，加强对空置土地的管理，遏制部分房地产企业为了赢得更多的利益而囤地、炒地等不法行为。

　　(三)加大住房建设力度、增加房源供给。一方面进一步完善普通商品房和经济适用房建设规模、项目布局以及进度安排。加强金融管理，建立多渠道投融资机制。充分利用国家项目资金大力加强廉租住房、经济适用住房的建设和管理，加快普通房建设和棚户区改造，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，解决城市中低收者的住房需求。规范“定向建购”，解决单位职工的住房需求。另一方面，各金融机构通过重点支持符合国家产业政策的住宅类项目，尤其是经济适用房、限价商品房等保障性住房项目及居民商品房的开发，解决企业贷款难的问题，引导房地产企业朝着健康有序方向发展。

　　(四)加强房地产统计监测和信息发布工作。由统计、房管等部门组成房产信息发布办公室，及时掌握和在政府门户网站定期发布真实的交易量与交易价格，发现并纠正在营销环节哄炒房价的行为，打破购房者与开发商之间的信息不对称。

　　(五)优化住房环境。一要加强住房周围的基础设施建设，解决购房者出行、就医、子女上学等问题;二要加强农贸市场等配套服务设施建设，采购生活必需品等方面的要求;三要加强娱乐设施建设，建立活动中心，满足住户休闲娱乐的需要。

　　(六)创新消费模式，激活房地产市场。可参照贵阳模式，尝试推出“旧房换新房、小房换大房”的住房消费新模式。既可降低购房成本和购买压力，激发有房一族的购房欲望，又可减少开发商的库存量，进而达到激活房地产市场，实现购销双方互惠互利的目的。