2018年，德州市加大房地产市场监管和调控力度，加快土地市场供应，全市房地产开发市场运行良好。上半年，全市房地产开发投资速度加快，商品房销售平稳增长，市场有效供给增强，待售总量略有增加。

　　一、当前房地产市场运行特点

　　（一）新开工项目明显增多，房地产开发投资速度加快

　　上半年，全市房地产开发开发完成投资113.32亿元，同比增长16.8%，环比提高7.7个百分点，较一季度提高9.3个百分点。房地产开发投资速度加快，一方面是原有项目加快了投资进度，另一方面是受新增项目投资的拉动。截至6月末，全市新增房地产项目36个，较去年同期增加6个，其中计划总投资10亿元以上的项目7个，5亿元以上项目 17个，计划总投资227.84亿元，累计完成投资28.86亿元，占全部开发投资的25.5%。新开工项目明显增多，为投资加快提供保障。

　　从房屋用途看，住宅类完成投资92.11亿元，增长21.3%，占全部投资的81.3%。其中，90平方米及以下住宅投资18.62亿元，增长4.3%；90-144平方米住宅投资63.46亿元，增长24.5%，占全部住宅投资的68.9%；144平方米以上住宅投资10.03亿元，增长41.1 %。商业营业用房完成投资12.50亿元，下降20.9%，占全部投资的11.0%。办公楼完成投资1.04亿元，增长85.7%。其他投资7.66亿元，增长59.6%。

　　（二）施工规模不断扩大，新开工增长势头强劲

　　上半年，全市房地产开发企业房屋施工面积 2302.56万平方米，同比增长13.2%，增速环比提高2.8个百分点，较一季度提高0.5个百分点。其中，住宅施工面积1838.29万平方米，同比增长15.8%；非住宅施工面积464.27万平方米，同比增长4.0%。

　　上半年，全市房屋新开工面积513.29万平方米，同比增长27.4%，增速环比提高13.7个百分点，较年初提高6.0个百分点。其中，住宅新开工面积407.97万平方米，同比增长28.6%，非住宅新开工面积105.32万平方米，增长22.8%。截至6月末，全市本年新增项目实现新开工面积 330.21万平方米，占全市房屋新开工面积的64.3%，带动全市房屋新开工面积快速增长。

　　（三）商品房销售持续平稳增长，住宅销售占比近九成

　　上半年，全市商品房销售增长平稳，商品房销售面积328.94万平方米，同比增长14.8%，环比提高4.7个百分点，较一季度提高0.5个百分点。商品房销售额185.11亿元，增长44.1%，环比提高6.2个百分点，较一季度提高1.9个百分点，其中，住宅销售额166.08亿元，增长50.8%，较一季度提高 5.9个百分点。

　　从房屋用途看，商品住宅销售面积295.34万平方米，同比增长18.0%，增速较一季度提高2.4个百分点，占商品房销售面积的89.8%；办公楼销售面积1.09万平方米，下降49.8%；商业营业用房销售面积22.92万平方米，下降18.6 %；其他用房销售面积9.59万平方米，增长61.2%。

　　从住宅结构看，90平方米及以下住宅销售面积44.43万平方米，下降11.0 %，占住宅销售面积的15.0%；90-144平方米住宅销售面积228.70万平方米，增长20.5%，占住宅销售面积的77.4%；144平方米以上住宅销售面积22.41万平方米，增长114.0%，占住宅销售面积的 7.6%；住宅中别墅、高档公寓销售面积3.71万平方米，是去年同期的10.6倍，占住宅销售面积的1.3%。

　　（四）市场有效供给增强，待售总量略有增加

　　上半年，全市房屋竣工面积206.26万平方米，较去年同期增加45.76万平方米，同比增长28.6%，增速环比提高6.3个百分点，较一季度提高58.5个百分点，其中住宅竣工面积172.69万平方米，同比增长44.7%。随着市场形势的好转，开工项目纷纷加快建设进度，全市房屋竣工面积快速增长，保障了房地产市场中商品房的有效供给。

　　上半年，全市商品房待售面积86.86万平方米，同比下降8.3%，降幅环比收窄9.5个百分点，总量较上期增加7.75万平方米，这是今年以来待售面积首次出现总量增加和降幅收窄的趋势。从用途看，住宅待售面积64.81万平方米，较年初减少17.98万平方米，同比下降9.9%；办公楼待售面积1.36万平方米，和去年同期持平；商业营业用房待售面积19.32万平方米，增长2.2%；其他房屋待售面积1.36万平方米，下降46.9%。

　　（五）土地交易市场活跃，企业拿地积极性高

　　上半年，全市15家房地产企业购置土地，较去年同期增加5家，土地购置面积64.97万平方米，增长27.2%，环比提高14.2个百分点，较去年同期提高47.9个百分点；土地成交价款19.01亿元，增长86.2%，环比提高 12.4个百分点，较去年同期提高66.5个百分点。随着新一轮市场升温，企业竞地价格屡创新高，土地购置均价持续上涨。6月份，全市土地购置均价高达2924元/平方米，同比增长46.4%。

　　二、当前需要关注的问题

　　（一）房地产开发区域发展结构不均衡

　　从区域结构看，全市房地产开发项目相对集中，开发区域发展结构不均衡，不利于市场长期稳定发展。上半年，德城区、经济技术开发区、齐河县依托地域优势，分别完成房地产开发投资16.94亿元、24.12亿元、14.77亿元，占全市投资比重高达49.3%；庆云县、平原县、运河开发区三个区县分别完成房地产开发投资3.37 亿元、4.07亿元、4.52亿元，仅占全市投资的10.5%。

　　（二）国内贷款占比持续走低

　　上半年，全市房地产开发企业国内贷款8.20亿元，同比下降37.7%，仅占本年到位资金的4.9%，占比分别较一季度、去年同期下降3.9个、4.6个百分点，呈持续走低趋势；企业自筹资金63.68亿元，增长27.3%，占本年到位资金的38.5%，占比较一季度提高5.0个百分点；其他资金来源共计94.15亿元，同比增长49.1%，占本年到位资金的56.6%。随着银行贷款收紧，利率调整，全市房地产企业金融机构融资难度加大，房地产企业融资方式多为非银行融资，到位资金中银行贷款占比偏少，而企业自筹资金和其他资金来源合计所占比重过高，项目建设资金风险不容忽视。

　　三、几点建议

　　（一）加大管控力度，进一步规范市场秩序

　　全面贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的重要指示，进一步加强房地产市场监管和调控力度，在有效抑制投机性购房的基础上，采取适当措施提高市场消化能力，保持价格稳定，加强正确舆论引导规范房地产市场秩序，改善住宅市场供求矛盾。强化资金、土地等要素保障，继续支持居民自住和改善型住房消费，降低刚性需求购房门槛，加大差别化住房信贷政策的力度。加大基础设施配套建设力度，最大限度满足房地产市场需求。

　　（二）优化房地产业区域布局，激发市场活力

　　房地产开发市场的健康平稳发展依托于各县区房地产业的健康平衡发展。中心城区要发挥区域优势，吸引国内知名开发企业来本地投资，做大做强城市中心的房地产业；其他县区要发挥自身优势，积极吸引外地优秀房地产企业到县城开发投资，注入新鲜血液，不断激发市场活力，发挥房地产在县域经济中的作用。加大引进和培育房地产大项目建设力度,激发房地产市场发展的内在潜力，形成良性竞争机制，促进全市房地产业健康发展。

　　（三）完善融资体系，防范经营风险

　　鼓励银行向优质房地产企业提供融资支持，解决企业融资难题。构建多层次融资体系，促进房地产向多元化融资方向发展，加快房地产企业融资速度，降低融资成本。引导房地产企业自身积极拓宽融资渠道，采取多种方式吸纳社会存量资金，多举措筹资来缓解企业融资困难的现状，保证工程建设资金需求。同时，应密切关注企业经营状况、项目建设和资金运转情况，重点解决在建项目在建设过程中存在的困难，预防和化解运营风险。