7月北京租赁市场进入旺季,房租大幅上涨让政府、市场、租客都措手不及。据贝壳研究院数据,2018年7月北京市场成交节奏持续加快,单平方米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。据中国房地产协会官方网站数据,同比来看,北京平均租金同比上涨21.89%。

　　北京房租为何上涨?从表面来看,每年三季度,毕业季、求职季、开学季叠加,租房需求大增,房租往往会上涨。但背后的原因并不简单。

　　从供给来看,国家加强对楼市的调控力度使得房价阶段性见顶,房企利润不断缩水,在租售并举政策的推动下,房企纷纷转战租赁市场。同时从数据上来看,截至今年6月,北京二手房市场转冷,业主惜售也会向租赁市场释放大量房源,从总体来看,租赁市场的供给是增加的。

　　但从需求来看,据北京市统计局数据,2017年末,北京全市常住人口2170.7万,比上年末减少2.2万,下降0.1%,这也就意味着北京市的人口流入净值为负,需求处于下降的通道。季节性因素每年都有,为何今年房租上涨特别快呢?恐怕并不完全是需求方面的原因。

　　根据价格机制,供给增加需求减少,房租理应下降,但北京市房租却持续不断上涨,可见北京市房租上涨背后可能不是简简单单市场供求所致。客观地说,从租金回报率等角度来看,房租确实还有不小的上涨空间,但近期房租大幅度上涨,脱不开“炒”的成分,租赁市场资本的介入从一定程度上加快了房租上涨的速度。

　　事实上,不仅仅是北京,上海、深圳、天津、武汉等城市房租都有不同幅度的上涨。其背后存在的一致性是,在租售并举、房价上涨到一定阶段时,同时目前房地产市场进入增库存的时段,存在一定的空档期,随着租赁市场资本的大量流入,共同促进上涨的预期。

　　一方面,在过渡期内存在着新建开发投资追不上市场需求,不足以补缺口的空档期。在空档期,市场供给主体会加深对现有房地产存量的运营,比如进行精装修以提高房价获得更高的利润。同时,受到严格的限购限贷等房地产调控的影响,相当部分人群进入租房市场。

　　另一方面,在政策的驱动下,租赁市场预期利润率提高会有大量的资本进入,在巨大的房源竞争压力下,他们会不顾成本激进地拓展房源、抢占市场,以获得垄断地位和定价权,这必然会推升市场的价格。此前有报道称,北京两家房屋中介公司为争抢一套房源,将原本预期为7500元/月的房子,硬生生炒到了10800元/月。

　　诸多因素综合发酵,改变了市场对房租的预期。眼下,房屋租赁市场的资本大规模流入才刚刚开始,为了争夺市场上的房源,租赁市场的烧钱模式恐怕仍将持续,假如任由“炒”因素在租赁市场兴风作浪,那么房租很可能重蹈房价的覆辙。

　　房屋是公众赖以遮蔽风雨之地,具有很强的刚需属性,房价上涨之后,租房住在很大程度上缓解了房价上涨所带来的供需矛盾。从这个角度来说,“租不起”的危害远甚于“买不起”,人们的这种担心不无道理。

　　对于在城市打拼的“漂族”而言,房租过快上涨,导致“住不起”“租不起”,也可能伤害到青年在大城市打拼奋斗的梦想,长远来看,也不利于城市“筑巢引凤”留住人才。

　　在个别房租上涨过快的城市,“租不起”的苗头已经显现,必须强化“房租不是用来炒的”的定位,遏制资本兴风作浪。(盘和林)