这份《香港物业报告》显示，7月份私楼楼价指数报393.5点，按月升幅0.82%，相较6月份的1.85%明显收窄，是自2017年9月录得0.32%升幅后近十个月来最小单月升幅。香港楼市经过20多个月不停歇的上涨后，已是强弩之末。业内人士普遍看淡未来楼市行情，认为楼市在年内可能会终止升势，暂时见顶。

　　香港楼市降温在其他方面也得到印证。上周五，香港金管局公布的7月份住宅按揭统计调查结果表明，当月新申请贷款个案较6月份按月减少2.5%，至14217宗。

　　一般认为，香港楼市降温缘于三个因素：一是香港特区政府六项房屋政策新措施对楼市产生影响，二是美联储不断加息带来资金成本的压力，三是受到由美国挑起的全球贸易摩擦影响。这三个因素中，当数房屋新政影响最大。新政策对需要住房的市民确实有吸引力，合乎资格的市民会放弃对高价私楼的追逐而等候公营房屋。

　　据观察，进入三季度香港楼市开始逐步降温。但由于“受力”情况不同，一手楼与二手楼表现各异。总体看，一手楼表现活跃，成交上升，但价格“克制”;二手楼表现清淡，观望气氛浓。

　　先看一手楼市。6月29日，香港特区政府发布房屋政策新措施，提出三个目标、六项措施。其中一个目标是促使一手私人住宅单位尽早推向市场，其相关的措施有：一是向空置的一手私人住宅单位征收“额外差饷”;二是修改“预售楼花同意方案”，以改善销售手法。

　　从市场反应看，这一招对抑制开发商捂盘惜售的效果较为明显。由于应缴税收足以影响到开发商的业绩，政策出台后，开发商认真对待，推售楼盘明显加快，以避免余货成为课税对象。有专栏作家这样形象地描述：“因不少发展商都加快卖楼，各不相让，造成各个发展商都不敢明显提价，以免被同业乘虚而入，抢走生意，祸及业绩。”

　　据统计，8月份一手楼成交数突破1230宗，若只计算已取得入伙纸的现楼新盘成交，已逼近1000宗。7月份现楼新盘成交则只有190宗，8月份按月急升超过四倍。如果以政府早前公布的已落成但仍未出售的一手楼单位约9000伙来计算，现在一手楼空置余货相应降至7800伙。据透露，最积极卖现楼的发展商非新地莫属，8月份头三个最多现楼新盘成交都是新地的楼盘，单计算这三个楼盘，当月已套现近100亿港元。

　　相形之下，二手楼市场明显降温。6月底六项房屋政策新措施出台，叠加股市连挫，财富效应消失，于是买家观望，成交清淡。

　　反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)显示，新措施推出后七周，CCL指数累升0.39%，较新措施推出前七周累升3.7%，升幅减少3.3个百分点。具体看，同期主攻刚需人群的新界西楼价录得1%跌幅，同期港岛区指数也累计跌去0.99%。

　　如果从私人住宅买卖合约登记方面看，截至8月29日，8月份二手私人住宅买卖合约登记录得2807宗，总值247.3亿港元。相较7月份的4032宗和362亿港元，分别下跌23%和25%。

　　目前，香港市场对楼市走向的看法在一点上是比较一致的，那就是香港楼价长达两年多气势如虹的上涨势头，基本将在年内终止。至于第四季度或明年会不会出现楼价普遍下跌，是阴跌还是快速下跌，还要看影响楼价的几个因素如何变化。比如，不久后将发布的施政报告能否维持市民对公营房屋供应的预期，美联储货币政策对香港资金市场的影响程度，以及全球贸易摩擦是降温还是往深处发展等等。