在央行开始下调二套房首付比例、下调二套房贷比例、下调二手房交易手续费伊始，楼市以改善性住房为主力的供需双方开始集中释放。随着改善性项目的陆续入市，市场竞争日益加剧，寻求差异化成为房企突围市场的不二法门，智慧社区、人文住宅等差异化定位，把脉市场需求，已经入市就引来市场的广泛关注。

受城市地价影响，刚需盘利润日益摊薄，改善性项目因其市场空间较大，各房企纷纷调整改善、刚需产品比例，2014年以来，改善性项目不断增多，加之今年以来，限购解禁、下调二套房首付比例、下调二套房房贷利率、下调二手房交易手续费以及“5改2”等，宽松的购房政策让改善性需求市场进入白热化阶段。在改善型项目不断增多态势下，供需错位的异化也在显现。从需求角度来看，改善性消费者对产品的要求不断增高，对产品软硬件有一个客观的认识，这就决定了产品投入市场时部分客户的流失。从供应上来说，改善型项目同质化较为突出，在配套、物业、户型以及产品品质上作文章只能吸引部分客群，对于销售量的增长，总价低更有说服力。从成交情况来看，虽然改善性需求是今年市场舆论关注的焦点，但从成交面积来看，90平方米以下住宅呈下滑态势，而90140平方米之间则呈现上涨趋势。

“在互联网充斥的现代社会中，拥有个性化的生活空间以及享受便捷服务的社区会成为当前80、90后消费者主导方向，为此，公司今年致力于打造智慧化社区，借以吸引当前购房的中坚力量，产品一经入市，就引来多方关注。”新疆特变房地产开发有限公司销售负责人刘慧告诉笔者。基于对市场需求的研究，特变房产在智慧化社区的定价以及户型设计上都体现出明确的针对性。业内人士分析认为，在智慧城市逐渐被大家熟悉的同时，智慧社区以其近距离感受居住的舒适以及快捷服务等功能，日益得到消费者的认可，可以说，智慧社区是继互联网+以来的有一个住宅范例。细数投入市场的改善型项目不难发现，交通、教育、医疗、人文资源已经成为项目的四大标志性资源，也成为各房企增量的重要推介点。

对于大多数刚需产品来说，改善型项目无论是配套还是服务都应市场需求在逐步完善提高。差异化错位营销在四季度的楼市更加突出，人文社区以教育资源为亮点、牵手名院、资源共享的养老社区等等，改善型市场需求的增长也带动着市场产品结构调整。